深度解析｜取缔房产中介将成真，上海链家被下架万套二手房的原因

2021-07-31 00:26:31　来源: 你的置业顾问 举报 分享至 分享至好友和朋友圈 三道红线、LRP、房地产税、严查资金违规流入楼市...2021年中国楼市在一波儿又一波儿的政策调整下终于停下了狂飙猛进的脚步。 可惜，按下葫芦浮起瓢，一手房的凉凉反而导致二手房成为了逃避监管政策的避风港 二手房凭什么成为楼市政策避风港？ 二手房与一手房最大的区别在于二手房的销售主体是业主与房产中介！ 什么是销售主体？销售主体的基本概念是什么？ 市场营销学中的明确定义是：营销的主体/销售主体是社会上合法的生产者和经营者。 划重点：依据《物权法》任何销售主体都是拥有自主定价权的。 显而易见——一手房的销售主体是开发商；二手房的销售主体是业主。 以卖菜为例，让大家更直观的了解销售主体的概念 菜市场里有很多卖菜的菜贩，他们/她们都是销售主体，都拥有对蔬菜的自主销售定价权。 A摊位为了薄利快销以黄瓜5毛/斤的价格叫卖； B摊位认为黄瓜应该卖高价决定通过厚利慢销赚取利润，以50元/斤的价格公开发售~ 同样的黄瓜，无论是5毛钱/斤的A，还是50元/斤的B都是拥有自主销售定价权的销售主体。 回归正题 二手房业主们都是销售主体，但他们/她们的关系很微妙，即可以是竞争对手还可以在房产中介的组织下成为盟友 天下熙熙，皆为利来；天下壤壤，皆为利往 A业主与B业主是通过炒房认识的“朋友”，发现楼市政策调控一招儿比一招儿狠未来房价必将暴跌。AB二人合计一番后决定本着获利了结的目的将房子抛售套现。 AB二人约定销售价格范围后，同时以“都急着用钱”为由不约而同的在网上发贴子、将房源信息做成海报贴在楼道里、将房源信息贴在电线杆儿上... 一通儿操作之后终于迎来了几批看房子的意向购房者。巧的是这几批看房子的买家都同时看过A业主的房子和B业主的房子。 其中，最有诚意的买方给A业主的房子报价40万，B业主的房子因为有豪华装修，多出5万。A和B都认为自己的房子不止这个价儿，先后与买方谈崩了。 一个月后买家寥寥且出价一个比一个低，A动摇了，想38万在B的房子出手之前抢先套现；B也动摇了，想42万在A的房子出手之前先溜之大吉。 A与B在得知对方的想法后心中都无比愤慨！我把你当兄弟你却想着低价抢手出手？！几经争执与商议AB终于达成共识——共同维护房价秩序，谁都不许低价卖房，否则绝交！ 比如说，深圳的业主绝交威胁~ A与B的承诺不低价卖房保住了友情，但是，房子卖不出去比友情更重要。为了能把房子卖出去A与B不得不在友情的基础上为了稳房价缔结业主房价联盟。联盟中A与B都知道没有变现能力，几经商讨，不得不通过支付高昂的中介费的方式向擅长卖二手房的房产中介求助。 房产中介表示：“我们基于自身的网络优势、信息优势、门店优势，能帮你们把房子以更高的价格卖出去！” A业主：“我想卖50万，来看我房子的买房人眼瞎不识货。这房子...最低卖45万！” 房产中介：“我能帮你卖到60万。” A业主：“低于45万绝对不卖！这样吧，房子的钥匙给你保管，你们帮我找买家，帮我挂牌儿吧！” 房产中介：“卖45万，我收你2%的中介服务费，卖50万我收你3%的中介服务费，卖到55万我收你4%中介服务费，OK不？” A业主：“OK！” A业主将房子委托给房产中介后，房产中介将这套房子一顿吹嘘包装后挂牌报价达到了65万。 不久后，A业主的房子以55万的价格成功出手！ A业主乐的合不拢嘴——自己差一点降价将房子以38万的地板价卖出去，而一模一样的房子经过房产中介一通神操作居然卖了55万！虽然花了4%的中介服务费，但是到手的钱却足足多了17万！ B业主得知A业主的房子居然与55万的天价出手后第一时间找到了房产中介。 B业主：“那我手中能卖65万的房子，你们房产门店能给我卖多少钱？” 房产中介：“78万！但是，你只能拿到75万，多出来的3万是我们加的钱，而且中介服务费还得按照4%的标准收取！” B业主：“太黑了，4%。” 房产中介：“你说啥？！再给我说一遍？！你得配合我们才行，否则你的房子连60万都卖不到！” B业主：“好吧。” 不久后，B业主的房子以78万的价格被房产中介卖掉了。 A与B的房子都以高价格卖出去套现了、朋友关系保住了、稳房价的联盟取得了硕果；房产中介的佣金服务费大赚特赚，买卖双方在利益面前由曾经的敌视变成了盟友。 二手房领域的买卖双方化敌为友催生了规模更大的利益集团，其中，时下最臭名昭著的莫过于 真实房源联盟、 真实房价联盟。 2018年，无数小型房产中介在与大型连锁房产中介交锋中败下阵来，彼时拥有行业最大规模端品平台的58同城高举【真实房源联盟】的大旗瞬间聚合了数万家小型房产中介，一时间，【真实房源】成为了行业经营的唯一标准 在21世纪、我家我家、麦田等房产中介的齐心协力之下联盟内外部一片繁荣景象。可惜，相同的房源联盟内部不同成员的销售价格却是不相同的！ 真实房源联盟最大的弊端是没有销售主体的定价格，房子想卖多少钱完全由业主说了算。 一个小例子： 业主：“我的这套房子卖1000万。” 房产中介C：“您的房子中值800万。” 业主：“800万我还用你给我卖？！滚” 房产中介D：“C卖800万就是搞笑的，我能卖1001万！” 业主：“好样的~多那1万我不加佣金，如果你能卖到1100万，佣金我多付1%！” 房产中介E：“这是100万定金！业主大哥您那房子如果肯980万就出手，下午我就能找个客户成交。距离您心仪价格仅仅差了20万，您算算时间成本...” 业主：“小C小D，你们辜负了我对你们的信任，瞧瞧人家小E，这才是我最需要的。成交~” C和D为了帮业主卖房子都付出了大量的人力、时间、精力成本，不但没赚到钱还被业主数落一顿，看着E快乐的数着到手的佣金心中百般不爽。 房子卖多少钱业主说了算，卖与不卖业主说了算，什么时候卖业主说了算，卖给谁业主说了算，整个真实房源联盟难道是为了博业主一笑？！即不是销售主体又没有销售定价权的真实房源联盟注定了短命！ 同样倡导真实房源，但不是联盟成员的链家看透了真实房源联盟模式的弊端后，果断选择了 以占据销售主体位置、独享定价权的另一条道路——拉着数十万业主成立了 真实房价联盟。 链家：“哼！你们这群真实房源联盟的沙雕们，明明可以当大爷却硬是将孙子哄成了大爷，帮业主卖房子还要业主的气？！受气不但无下限还得像个舔狗般向业主献媚？！稍微有点不爽就甩脸子？！看我怎么收拾这帮业主？！” 上海链家的十二大安心服务承诺 这一套一切从业主切身利益出发的12条服务承诺，成功的俘获了业主的芒心，链家 门店+德佑门店+贝壳网，更是涵盖了新房二手房租房全部流通交易环节，巨大的门店数量，强势的网络资源很快就将链家房产经纪业务置于凌驾于业主的销售主体位置上 业主：“我的房子非常真实，需要你们给我卖400万！” 链家：“我们的特点是真实房价，您需要卖400万，得看看行情。您瞧，这是我们的系统，系统显示小区年度、季度、月度成交的价在350-418万之间，能卖多少钱要看买房者的出价。” 业主：“我的房源是真实的！我要求卖400万！否则就不找你们合作了！” 链家：“出门右转，那边有真实房源联盟的中大恒基。” 1个月过去了，业主委托中大恒基找来看房子的人寥寥，房价更是扑朔迷离。曾经委托给不知名的小店更是加盟了链家，更名为——德佑。 急于套现而又别无它法的的业主不得不硬着头皮回头找链家。 业主：“看在你们门店多，网络强的份儿上，就按照你们所说的350-418万之间给我卖掉。” 链家：“先说请字懂不懂？！你听清楚了——必须签独家委托协议，你自己必须保证委托我们卖的房子是真实的，价格必须按照我们评估的420-430万之间卖，房价我们帮你顶起来了，我们的服务你又不是不知道，当然~收费自然会高一些。3%不议价！” 不久后，业主的房子以430万元的价格成交，链家从中得到了3%的佣金。 这个小故事所讲述的逻辑线是这样的——链家先将真实房源联盟干掉，再在推出更有市场竞争力的真实房源+真实房价等12重服务，依托于自身强大的规模效应使二手房经纪业务由传统的服务商摇身一变成为了凌驾于业主之上的销售主体！ 随着中小房产中介门店的凉凉，一家独大的链家开始将规模优势、网络优势转变为垄断房产中介行业服务定价权与二手房源销售定价权的寡头 身份寡头的链家通过上调佣金和快速推动房价上涨提前布局全国二手房业务 一个城市的二手房房价由链家说的算，尚可接受。 十个城市的二手房房价由链家说的算，也勉强可以接受。 但是，全国N个城市的二手房房价都由链家说的算呢？谁能接受？！ 通过一组数据看二手房的市场总量 2020年，全国二手房交易金额达7.3万亿元，比去年增长8.1%，创2015年以来最大值。 在二手房交易额（GMV）榜单中，一线四城及强二线城市，如南京、杭州、天津、成都及武汉等，凭借规模优势及价格优势跻身TOP10。与去年相比，上海依旧居于榜首，GMV突破万亿。 2020年二手房交易规模最大的十大城市 正当人们关注一手房房价暴涨何时休时，二手房市场以动辄超万亿的楼市最大供应主体地位悄然间成为了新的楼市风向标。如果说一手房的销售主体是分散在全国各省市的万科、恒大、华夏幸福等房地产开发商；那么二手房的销售主体则是将巨量房价掌控在手中的链家。全国每年7万亿级的市场岂能由主营房产中介门店的境外上市公司作老大？！正当政府想着如何加强对二手房中介进行管控时，二手房中介们却第一时间齐声高呼：“二手房的时代来了”。 房管局：“上海出台的二手房挂牌价你为什么让业主漫天要价？” 链家：“房子想卖多少钱又不是我能说的算的，明明是人家业主委托我们卖的，我们也只不过是房源的搬运工而已......” 房管局：“别废话！按照二手房挂牌价进行审核，什么时候挂牌指导价审核通过了房源才可以上架！” 链家：“哼~，反正上海的门店几乎都是我们的，网络也几乎都是我们的。” 房管局：“岂有此理！把不按照市场指导价的房源统统下架！” 作为一个圈内人，本人负责任的讲任何房产中介下架房源的原因只有2个；1个原因是房源虚假，另1个原因是哄抬房价。 链家被责令关店或下架房源的事屡见不鲜。 2021年3月份，链家曾经因哄抬房价被责令大规模下架房源，2021年7月19日，链家又接到了整治通过，要求下架房源，其官网显示的上海二手房挂牌房源为1.6万套出头，而7月11日，其官网显示的房源数量还有近3.2万套。 本次上海房管局责令链家下架1.6万套房源的目的或许是为了全面取缔房产中介作铺垫。全面取缔房产中介已有案例 2020年5月，河南永城房管部门将当地中介囤房抬价，致使房价虚高抓了个正着，永城房管部门直接 以官方中介平台取而代之，收取1%服务费用。 综上所述：官方在整顿房地产中介乱象的同时应该尽快搭建一个买房、卖房、房屋租赁信息发布的免费平台。只有这样才是打击黑房产中介最有力的办法！您觉得可行吗？还有什么取缔房产中介的妙招和点子，欢迎留言发表您的观点。 特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。 Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services. /阅读下一篇 /