资色·深度丨首创置业私有化的N个猜想-房产频道-和讯网

根据首创置业2020年报，企业三条红线指标分别为：净负债率127%；剔除预售款以后的资产负债率为74.3%；现金短债比为1.13。两条踩线，仅现金短债比这一条呈绿线，降杠杆之路似乎还有很长一段距离。 其实，从外部环境看，房地产市场自2016年以来一直处于去杠杆的过程中，尤其是今年2月28日国务院国资委还印发了《关于加强地方国有企业债务风险管控工作的指导意见》的通知，其中提到要全面推动国企深化改革，有效增强抗风险能力，规范债务资金用途，确保投入主业实业，以维护金融市场稳定。 首创集团在香港有三家上市公司，分别是首创置业、首创钜大、首创环境，这次退市的是首创置业，主营房地产业务。所以，作为一家国资企业，在中央三令五申去杠杆的市场环境下，有表达企业社会责任的需求。 接下来，怎么降？ 2020年度业绩会上，首创置业管理层指出，在降杠杆上，除了持续加强销售回款的力度，盘活存量资产，公司还会坚持差异化拿地，减少招牌挂拿地的占比，同时新增的融资原则上用来偿还存量的债务，债务规模只减不增。 今年3月29日，首创置业发布公告称将其所持有的首创钜大剥离至首创集团，在一定程度上，也是基于公司去杠杆、降负债的考量。 但这些路径，未必所有方式都行得通。 晨曦观点研究院研究结果显示，北京土拍30宗土地中亏损及零利润地块占比39.13%，其中约52.17%项目为低利润项目，中高利润及高利润项目占比为0；同样重庆土拍，其中37宗土地中亏损及零利润地块占比32.43%，约51.35%项目为低利润项目，中利润项目占比13.51%，中高利润及高利润项目占比2.7%。 再如，首创置业原本可以行得通的“增加股权融资降低负债率”这条道路，反倒因为“上市公司”的诸多限制而阻力重重。增加股权融资，相当于增加了所有者权益而非负债，能够起到降杠杆作用，但受制于股价长期低迷，公众持股量低，上市公司的股权融资就成了劣势了。 4 根据公告，首创置业将并入北京首创城市发展集团有限公司。前者将注销，后者是成立的新公司。 一是，公司名称，从股份到集团，地位、权重大大提升，而北京首创城市发展集团还是首创集团的全资公司，相当于是“集团”中的“集团”公司，对新公司的重视程度以及对未来的支持力度可想而知。 二是，新公司定位发生了变化和升级，名字中的“城市”二字，透露出公司或将是服务于城市发展的综合运营服务商的定位。既然是服务城市，新公司业务范畴也将更加多元化，不排除未来将注入或整合进更多“与城相关”的子公司、资产或业务。 已有媒体报道说，首创置业将与首创经中实施合并。我们从首创集团微信公号还了解到，除了首创经中，首创集团旗下还有其他几个与城市开发运营相关联的产业平台公司，不排除一并注入新公司的可能。结合今年6月18日，首创股份正式更名首创环保集团来看，此次首创城市发展集团应该也是集团整体大战略系列的考虑，猜测房地产板块整合应该是大方向。 三是，发展路径采取本地化优势和全国化拓展相结合。 另一方面，在北京根据地之外，进行全国化布局，这两年首创置业尤其重视华东区域、大湾区以及城市能级较高的单核城市布局。6月份上海集中拍地，首创置业竞得上海松江新城和青浦新城两宗土地，也能够说明其拓展全国的决心和野心。2020年报显示，首创置业环京以外区域增长明显，销售额占比上升至56.3%。 5