拿地规则彻底改变，让房企恐慌的还不止于此 ——凤凰网房产天津

东兴证券认为，房企集中拿地除了研判土地质量还要考虑竞争者能力，博弈难度提升，比如，在集中拿地期后是对银行开发贷的追逐，这弱化了房企对金融机构的议价能力，集中开盘推货则弱化了房企对购房者的议价能力。 其实，这种“焦虑感”此前就已蔓延，尤其以“利润”为甚。 在各种测算数据出台以前，滨江集团(002244,股吧)董事长戚金兴就公司在杭州集中土地市场获取的5块土地做了利润预测：即便在精干高效管理下，而且考虑到公司融资能力强、品牌影响大等因素，他的努力空间也只有1%-2%的净利润水平。 戚金兴一语道破了这场抢地大战的真相，即大部分热点城市的盈利空间都非常有限，在部分城市企业低利润甚至亏损拿地，只有少数城市的盈利空间相对较为正常。 亿翰智库通过地货比以及平均自持/配建比例来大致评价城市的总体盈利空间情况，并将22城划分为三个档位，其中，盈利空间较小的城市包括厦门、重庆（主城）、北京、广州、无锡、杭州、南京；盈利空间适中的城市包括苏州、宁波、合肥、深圳、成都、长沙、武汉；盈利空间较大包括上海、福州、沈阳。 按照业内标准，高地货比地块是指地货比大于等于0.7的地块，也就是说，地块成交楼面价占到地块销售限价或周边新房在售均价的70%以上，就属于高地货比，其盈利能力空间比较有限，诸如厦门、重庆这样的城市，平均地货比处于高位，房企面临普遍性的盈利难题。 整体来看，在这次“集中供地”中，多达15个城市的土地面临较大的盈利压力，能实现正常盈利预期的可能只有3个城市。 亿翰智库认为，在盈利空间较窄的城市里，北京虽然严控地价溢价，但是在高比例竞配建下，企业盈利空间被压缩，而杭州、厦门较高溢价率加上高自持或配建比例，盈利空间堪忧，部分热点地块的拿地企业甚至有亏损风险。 华安证券对热点城市的代表性项目进行了利润测算，以无锡为例，华润摇号竞得无锡XDG-2020-73号地块，楼面价1.76万元每平米，溢价率6.89%，经过测算，该项目的毛利率为13.3%，净利率仅为3.1%。 资料来源：CREIS，贝壳网，华安证券研究所 惨淡的利润与激烈的现场竞争形成鲜明对比，不过，这样的结果也并不令人感到意外。 2