萝卜点评 | 新加坡公寓性价比中的性能和价格，如何衡量？

2021-06-26 19:49:44　来源: 新加坡万事通
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万事通说
　　新加坡公寓性价比中的性能和价格，如何衡量？
　　新加坡的公寓形形色色，五花八门，作为一个投资者，如何做出最精明的选择，不容易。
　　即使我们把范围缩小到一个公寓内，选择哪一个单位是投资的最佳选择？是高楼无阻挡朝南的海景单位，还是低楼西向朝马路的单位？答案看起来显而易见，其实不然。
　　高楼无阻挡朝南的海景单位217万，低楼西向朝马路的单位 161万，高楼那套还是投资的最佳选择吗？很可能不是了。
　　这就是今天我打算和大家分享的主题，房产中有利因素：高楼，南向，海景等等，有其合理的价格：如果购买价格超过了其合理价格，可能反而降低其性价比；房产中的不利因素：低楼，西向，朝街等等，也有其合理的代价，如果购买中得到的优惠高于其合理的代价，可能反而提高其性价比。
　　举个例子：香港有一批炒房客，专门买凶宅。有时候同一个凶宅同时被几个炒房客看上了，还能引起一波抬价的小高潮。这就是典型的不利因素引出高性价比的情况。
　　
楼层的影响
　　楼层越高，房价越高，这在新加坡，是有共识的。
　　但具体该高多少，却没有一定之规。不同的项目，差别也很大。
　　市场上一般的看法，100平米的公寓，每高一层后，总价增加8000到 10000新币左右，是可以接受的。
　　比如，19楼比9楼贵10万，这是符合市场预期的；如果差别是15万，就高于市场预期；如果差别是5万，则低于市场预期。
　　有些楼盘一开盘，买家先抢高楼单位，再依次往下买。为什么？就是因为楼层差价低于市场预期，越高就越划算！
　　有些楼盘一开盘，买家先抢低楼单位，再依次往上买。为什么？很可能楼层差价高于市场预期，越低越划算。
　　也有一些特殊的情况，比如以20楼为分界：20楼以上有海景，而20楼以下则没有。这种情况，20楼和21楼的价格差别就不会是一般的情况了。该查多少是合理呢？下面我们会说到。
　　
朝向和风景的价格
　　朝向和风景是房产的重要构成部分。
　　朝向来说，南北朝向是通常比较好的朝向；而朝西则是通常不太好的朝向。
　　风景来说，无阻挡的海景，绿景是大多数人都会喜欢的；而对着马路，或被高楼阻挡了，则没有什么景色可言。
　　朝向和风景有没有市场价？和楼层一样，是有的。
　　一般来说，朝南的单位和朝西的单位，价格差别5%是市场一般预期；
　　有风景的单位和无风景的单位，价格差别的预期也是5%。
　　回到我们开头的真实房产情况：
　　同一个公寓，同一个户型
　　1）3楼西向无风景，161万新币；
　　2）19楼南向海景，217万新币。
　　哪一个性价比较高？让我们来做数学题：
　　1） 楼层差价，19 – 3 = 16万，
　　2） 朝向差价 5% = 8万，
　　3） 风景差价 5% = 8万。
　　那么19楼南向海景单位，市场认可的价格应该是161万 + 16万楼层 + 8万朝向 + 8万风景 = 193万。
　　而实际的价格是217万，溢价为24万。从投资的角度，3楼性价比高于19楼海景房。
　　不用靠猜，不用靠感觉，用数字衡量，一目了然。
　　有新加坡房产需求，请联系我。以我十年所得，助您不走弯路。
　　感谢阅读萝卜点评，我们下期见！
　　
　　
彭威 – 您的新加坡房产小管家
　　我来自美丽的江苏。1996年来到新加坡，毕业于南洋理工大学。2009年，从事房产经理人。现任新加坡最 大房产中介公司之一的Huttons的市场部董事（CEA 注册号：R042525J）。
　　从业11年来，每每为客户找到称心如意的房子总是由衷的开心。 国内客户常见问题， 我都会为您一一解答。初到新加坡，生活上的各种小问题，我也会尽力协助。希望我的客户多，朋友更多。
　　
　　
　　
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