内外交困，"河南&#x

2021-07-01 08:49:07　来源: 西部城市
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文丨西部菌
　　进军陕西，“河南王”建业终于迈出了重要一步。
　　6月28日，建业集团与荣华控股战略合作签约仪式在陕西西安举行。
　　公开资料显示，荣华控股拥有员工万余人，资产总额百余亿元，是陕西当地的大型综合性民营企业集团。
　　而此次签约，双方将“在产业资源、产品服务、企业管理等多个富有优势的产业领域达成全面、深入的战略合作”：
　　
建业集团包括四家上市公司在内的各个业务板块，与荣华控股的业务板块均具备全面合作条件，双方在相关产业合作上能发挥出更大的协同效应。
　　而就在双方签约的第二天，6月29日，建业地产发布公告，拟作价4.01亿元人民币收购郑州建永置业49%股权，以“维护集团在河南省内住宅地产领域的竞争力”。
　　通过收购来巩固河南市场，也可以理解为为外拓创造条件，避免大本营虚空。那么，困守河南多年的建业，全面发力走向全国，到底有戏吗？
　　
01
　　对建业来说，这次联手陕西荣华控股，合作的重要性从两个细节可以看出来。
　　第一，企业高管悉数到场，签约规格很高。
　　
　　第二，建业集团旗下几个上市公司平台建业地产、建业新生活、中原建业，都分别签订了合作协议。也就是说，这是一次全产业链的合作，覆盖了房地产、物业等各个业务板块。
　　荣华控股作为深耕陕西的本土企业，本地资源丰富，此前就和碧桂园、万科、旭辉等大型房企合作在当地开展业务。建业此次以集团军形式组团联手，借力深耕的意图很明显。
　　其中具体到地产板块，“建业地产将以现金和发行新股的方式，获取荣华集团控股权”，就被指是建业地产意欲收购荣华地产。
　　值得一提的是，建业地产近两年提出“大中原战略”，按照其说法，是以郑州为中心、半径500公里的大中原区域进行的跨省域发展规划。
　　按照该业务半径，建业在河南之外，还将覆盖湖北、山东、安徽、山西、陕西、江苏等7个省。陕西在半径之内，且西安距离郑州较近，成为建业全面外拓的第一站不奇怪。
　　
　　来源：建业地产年报
　　而且，西安和郑州一样，都是国家中心城市，近两年大量人口流入，常住人口增长迅猛，十年增量全国第四，楼市热度空前，房价一度领涨全国，这意味着有深耕地产的足够空间。
　　2020年年报显示，到去年年底，建业地产共有243个项目，其中240个位于河南省18个地级市，63个县级城市，3个位于海南省。
　　作为名副其实的“河南王”，建业基本上98%的项目和销售收入都在河南。如果能够通过联手荣华控股的方式，曲线进入陕西市场，对改善区域布局将大有帮助。
　　
02
　　从建业地产的业绩表现看，走出河南，拓展全国市场的紧迫性确实相当高。
　　1992年，“河南首富”胡葆森创建建业地产，此后建业地产的业务重心几乎全部在河南，并通过“省域化战略”不断下沉，在2019年实现了河南省18个地级城市和122个县级城市全覆盖。
　　
　　来源：建业地产年报
　　河南的城镇化率并不高，并且坐拥1亿人左右的人口基数，郑州还在前两年成功升级为国家中心城市。这些区域利好，前期的确为坚持省域下沉打法的建业，带来了丰厚的回报。
　　比如销售层面，2016年建业地产的销售总额只有201.46亿元，而2019年销售额便达到1011.5亿元，成功跻身千亿房企阵营。并且这三年的复合增长率达到65.9%。
　　据2020年年报，在河南的18个地级市中，建业地产有14个市场占有率超过10%。其中像周口、南阳、焦作市场份额超过20%，济源更是高达53%。在整个河南，市场占有率达10.8%。
　　但这种鸡蛋全放在一个篮子里的战略布局，弊端也相当明显。
　　一方面，河南的市场再大，蛋糕也是有限的。对于规模为王的房地产行业来说，满仓一个区域，全县覆盖后，迟早会面临增长的天花板。大中小房企都在近两年加速全国化，并不是偶然。
　　另一方面，郑州是国家中心城市，2020年建业地产在郑州的销售额为153.0亿元，占总销售额22%，但整个河南毕竟只有一个郑州，建业地产的八成销售都分布在省内三四线城市。
　　前几年中，建业地产的销售快速增长，跟省内的三四线城市城镇化、棚改息息相关，但眼下城镇化进入下半场，棚改的红利也接近尾声，困守河南的局限自然充分暴露出来。
　　如2020年，建业地产的合约销售总额为1026.4亿元，同比增长只有1.5%，在黑天鹅的影响之外，销售增长骤然下滑，区域布局结构单一，无疑会是另一个重要因素。
　　
　　来源：建业地产年报
　　不仅如此，在近五年来，建业地产首次出现增收不增利的情况，盈利能力面临严峻压力。
　　2020年建业地产实现营收433.04亿元，同比增长40.75%，但毛利同比增长只有7.4%，毛利率则下降6.1个百分点；净利润下滑13%，净利润率则下降了3个百分点。
　　出现这种局面不难理解。在楼市分化的背景下，三四线城市的购买力不强，去化更难，多少会影响到房企利润。像建业地产2020年合约销售均价为每平米7683元，同比下降1.6%。
　　
03
　　关于固守河南，建业地产还有个插曲。
　　2019年，原建业地产原第二大股东凯德集团，在持股长达13年之后，选择清空股份，宣布分手，退出理由正是建业主营业务集中河南，“不在凯德核心城市范围内”。
　　正是考虑到上述种种问题，2018前后建业地产再也坐不住了，开始调整思路，通过“大中原战略”来向外拓土，还将拓展半径从郑州为原点的300公里，增加到500公里范围。
　　
　　来源：建业地产年报
　　然而，就近两年的行动来看，建业地产出走河南的节奏比较慢。
　　2020年年底，除了海南的3个项目之外，河南外其他地区的项目数依旧挂零。并且，在外地市场，基本没怎么见到建业地产有比较公开的拿地动作。
　　在西部菌看来，外拓进展缓慢，倒未必是因为建业缺少决心，而是其资源基本都集中在河南当地，向外拓土的优势不是很明显。更何况，当前各地的房地产市场都早已是赛道拥挤。
　　以陕西西安为例，2020年西安房企销售十强，融创、万科、碧桂园等，基本上都是外来户。建业地产要成功打入并站稳脚跟，并不容易。
　　
　　来源：网络
　　而对建业地产来说，在走出河南的同时，还面临着大本营失守的压力。
　　2020年建业地产在河南市场占有率为10.78%，较2019年下降0.4个百分点，这是近五年来的首次下降。未来，随着部分资源调往外地，在河南本土的市场份额，不排除再次下降。
　　可以说，眼下的建业地产，正处在内外交困、腹背受敌的局面。某种程度上，这也是在各大房企加速规模化全国扩张背景下，建业地产差异化地走省域路线、实行下沉打法的代价了。
　　另外，值得注意的是，虽然没有在全国四处拓土，但建业地产的杠杆率并不算低。
　　年报显示，建业地产负债总额由2015年的324.4亿元，攀升至2020年的1493.19亿元。而2020年，剔除预收款后的资产负债率为85.5%，踩线一条。
　　顶着债务压力的建业地产，此次出征陕西，大刀阔斧地迈开了走出河南的第一步。这能为它带来新的增长空间吗？我们拭目以待。
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