拿地力度下降成本反而大增，绿地控股房地产业务为何停滞不前？

2021-07-12 07:05:02　来源: 24时财报
举报
分享至
分享至好友和朋友圈
　　
　　
绿地控股将物业拱手相让，房地产主业“原地踏步”，持续发展的业务却是低毛利率的大基建业务。
　　撰文/楚风
　　出品/每日财报
　　7月5日晚间，绿地控股披露两则与物业相关的公告。其向花样年控股转让绿闵物业并进行战略合作，同时出让2593万平方米商业办公及综合体项目物业服务的管理权。此外，其与雅居乐集团及雅生活集团签署补充协议，在2023年至2025年间，每年出让500万平方米物业服务面积。
　　《每日财报》注意到，据中指研究院公布的今年前6个月拿地排行榜显示，绿地控股拿地力度较去年同期明显下降，拿地金额减少一百多亿元。其拿地区域主要位于二三线城市，而土地平均成本却较去年大幅增长。
　　在“三道红线”压力下，绿地控股自2020年起拿地力度就持续下降，房地产业务营收也“原地踏步”，而基建业务收入占比持续提高，至2020年已超越房地产业务。2021年一季度，其基建业务规模进一步扩大。基建业务属于低毛利率业务，规模大但贡献利润有限。
　　
物业独立上市风潮下，绿地将物业拱手相让？
　　近几年来，国内房地产企业纷纷将物业管理业务分拆至资本市场，港股迎来业务公司上市热潮。“碧万恒融”四大房企中，仅有万科暂无分拆物业上市消息。物业公司扎堆上市，也颇为资本市场所看好。据同花顺iFinD数据显示，港股物业管理指数（875181.TI）市盈率达45.71倍。
　　7月5日，中指研究院发布《中国物业管理行业2021上半年总结与下半年展望》指出，截至2021年6月30日，共有46家物业服务企业上市，其中42家登陆港主板上市，4家登陆A股上市，总市值已超过万亿元。在此之间，碧桂园服务市值最高，达到2250.34亿元。
　　数据显示，2021年前6个月，资本市场共有28家物业提交上市申请表，4家成功挂牌上市。中指研究院曾预计，2021年末，上市物业将达到70家。
　　值得注意的是，在物业分拆上市风潮下，绿地控股却走出不同的道路。7月5日晚间，绿地控股一口气发布两条与物业相关的公告，作价12.60亿元将绿闵物业100%股权转让给花样年控股旗下深圳富昌，同时与花样年控股达成战略合作。
　　按照协议，绿地控股除转让子公司股权外，还与花样年控股达成物业管理合作。在此次交易完成后5年（2021年-2026年）中，花样年控股将在5年内获得商业办公及综合体项目物业服务面积不低于2500万平方米，在3年内额外获得一、二线城市60万平方米，在1年内额外获得郑州项目33万平方米。
　　此外，绿地控股与雅居乐集团及雅生活集团签署补充协议，双方将在原协议基础上新增3年物业服务合作，在2023年至2025年间，雅居乐方面每年从绿地控股开发的物业中获得 500万平方米物业服务面积。
　　《每日财报》注意到，2020年，绿地控股合同销售面积同比下降10.7%至2909.3万平方米，而出租物业面积仅为375.34万平方米（含商办物业）。其中，出租物业取得租金收入12.28亿元，占营收比例0.27%。
　　换一句话说，绿地控股将超过4000万平方米物业管理面积出让，已几乎将物业业务拱手相让。其并未完全将物业板块“清盘”，但也所剩不多了。
　　
拿地规模向下，拿地成本向上
　　据中指研究院发布的《2021年1-6月全国房地产企业拿地排行榜》显示，绿地控股前6个月拿地金额共计223亿元，拿地面积共计462万平方米，在TOP100房企中分别位列23位、15位。2019年同期，其拿地金额共计372亿元，拿地面积1258万平方米，相较之下拿地力度已大大下降。
　　事实上，自2020年以来，绿地控股拿地规模就持续下降。2020年，其获取项目共计90个，新增权益土地面积1256万平方米，权益计容建筑面积2680万平方米。而2019年，其全年获得项目共计108个，新增权益土地面积 1805万平方米，权益计容建筑面积3508万平方米。
　　绿地控股在拿地力度下降背后，是“三道红线”重压。2020年，其剔除预收款后的资产负债率为84.1%，净负债率为139.2%，现金短债比为0.97，“三道红线”全部踩线。至2021年2月底，其短债比超过1，实现“红档”降至“橙档”。
　　绿地控股董事长张玉良曾表示，“接下来，绿地将进一步提速去杠杆计划，相关指标达标时点有望再提前。今年年内，力争实现两条线‘转绿’达标。”
　　《每日财报》发现，在拿地力度下降的同时，绿地控股拿地成本却明显上升。根据中指研究院所公布的数据计算，其今年前6个月平均拿地成本约为4827元/平方米，而2019年同期，其平均拿地成本约为2957元/平方米。相比之下，2021年前6个月拿地成本同比增长63.24%。
　　2021年前5个月，绿地控股拿地项目共计27个，主要位于二三线城市，其中位于一线城市的项目仅有2个，分别为广东广州市番禺区盛高合作项目、广东广州市白云区钟落潭镇 133 亩地块。
　　
房地产业务“原地踏步”，大基建拉低毛利率
　　绿地控股拿地力度下降，也反映在房地产业务的业绩上。2020年，其房地产业务实现营收为1947.83亿元，较2019年微增4.57亿元；实现利润为514.07亿元，较2019年减少21.9亿元。
　　与此同时，绿地控股建筑及相关业务营收持续增长，并在2020年超越房地产业务营收规模。不过，大基建属于低毛利率的代建业务，毛利率仅为4.56%。当期，大基建业务实现营收为2334.38亿元，同比增长23.85%，营收占比51.22%，利润占比仅16.21%。
　　低毛利率的大基建业务规模持续扩大，也导致绿地控股整体毛利率下滑。2020年，其整体毛利率14.41%，较2019年下降1.05个百分点。
　　《每日财报》发现，2021年一季度，绿地控股大基建业务规模继续增长，新增基建项目共计1727个，总金额为1859.31亿元。而2020年同期，其新增基建项目仅为776个，总金额为957.21亿元。当期，其整体毛利率也进一步降至12.87%。
　　在房地产行业监管加强的新背景下，绿地控股逐步放缓房地产扩张步伐，转而将更大精力投入大基建板块。大基建毛利率非常低，贡献利润有限，此举是否正确选择，仍有待时间考验。对此，《每日财报》将持续关注。
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
/阅读下一篇
/

Related Keywords

China ,Hong Kong ,Zhengzhou ,Henan ,Panyu Sheng ,Green Holdings Disclosure ,Agile Group ,Bi Woodcrest Service ,Green Holdings ,File Green Holdings ,Green Holdings Building ,Green Holdings It ,Opus Dei ,China Property Management ,Landing Hong Kong ,Shenzhen Fulbright ,Property Management ,Guangdong Guangzhou Panyu Sheng ,Guangdong Guangzhou Baiyun District ,Lake Town ,சீனா ,ஹாங் காங் ,ஹேநான் ,பச்சை ஹோல்டிங்ஸ் ,ஓபஸ் டேய் ,சீனா ப்ராபர்டீ மேலாண்மை ,ப்ராபர்டீ மேலாண்மை ,ஏரி நகரம் ,