最新70城房价变化微妙，预示了楼市下半年怎样的走向？

首先是6月70城房价，数据显示，2021年6月份，70个大中城市商品住宅销售价格涨幅整体呈现稳中有落的态势。。
其中，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅与上月相同，其中北京、上海、广州和深圳环比分别上涨0.9%、0.5%、1.0%和0.5%；二手住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月微扩0.1个百分点。二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.3%，涨幅比上月均回落0.1个百分点；二手住宅销售价格环比分别上涨0.4%和0.2%，涨幅均与上月相同。
这与近期以来多城调控升级、信贷环境收紧，叠加房企冲刺年中业绩“以价换量”现象增加的影响不无关系。
如诸葛找房分析所言，在调控深化细化、金融端不断收紧作用下，新房、二手房市场热度均有所收敛，预计接下来调控升级仍将会延续，调控加码城市或将继续扩围，房价涨幅将更加趋于平稳。
从6月份70城新建商品住宅房价指数来看，新建商品住宅上涨城市数量55个，较上月减少7城；持平城市3个，与上月一致；下跌城市12个，较上月增加7城。一线城市涨幅仍然领先，北上价格坚挺。
从6月二手住宅房价指数来看，上涨城市数量为48个，比上月减少2个；持平城市6个，较上月增加3个；下跌城市16个，比上月减少1个。随着调控重点针对二手房市场，成都、深圳、西安等多城施行二手房参考价机制，二手房交易需求下降，价格涨幅亦呈现持续收窄趋势。
城市方面，济南新房价格涨幅居首，环比涨幅达1.5%，其次为长沙和无锡，环比涨幅为1.3%和1.2%，位居涨幅第二、三，扬州位居第四，价格涨幅为1.1%。
二手房方面，北京价格涨幅继续领跑70城，环比涨幅为1.3%，其次为上海、金华，环比均上涨1%。一线城市热度仍然不低，北京二手房价格涨幅连续两月居首，尤其是在学区房热度的带动下，北京二手房热度居高。
值得注意的是，随着北京东西城区、海淀区等多校划片教改政策的逐渐施行，学区房热度或将得到一定的遏制。另外，在长三角核心城市调控不断升级之下，次热点城市如无锡、扬州、金华等城市热度逐渐被抬升。
再就是上半年全国房地产开发投资和销售情况。数据显示，上半年，全国房地产开发投资72179亿元，同比增长15.0%。开发投资累计增速自3月以来连续4月收窄，但累计增速水平仍维持在高水平，房企市场投资信心仍高于去年。
在集中供地模式下，新开工缓慢，累计增长3.8%，房企加快竣工来增加库存，带动了投资增速维持在高位，竣工面积累计增长25.7%，高于新开工增速21.9个百分点。商品房销售面积88635万平方米，同比增长27.7%，较1-5月收窄8.6个百分点。商品房销售额92931亿元，增长38.9%，较上月收窄13.5个百分点。
诸葛找房观察发现，自3月以来，销售指标增速连续4月收窄，一方面受到3月小阳春，市场增速达到一个高峰，自4月市场季节性回落；
另一方面，4月起，地方调控政策加码，市场预期减弱。但6月销售增速处在历史较高水平，预计7月销售增速会继续收窄。2021年前六个月，房地产开发企业到位资金102898亿元，同比增长23.5%，增速收窄6.4个百分点。受到销售的持续放缓，定金及预收款、个人按揭贷款增速分别下13.2、8.1个百分点。
在杠杆游戏看来，2021下半年政策大变轨不会发生，包括货币政策，降息基本没可能，降准有可能。房地产严厉的总程度很难改观，房子不是用来“炒”的。地方适度想办法维持价格、销量，大概率。

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