三巽集团负债攀升踩中 一条红线 全国化缓慢90%营收依赖安徽市场

　　目前，三巽集团项目覆盖安徽、江苏、山东等省份的多座城市。截至2021年4月30日，三巽集团共有44个处于不同开发阶段的项目，覆盖三个省的12个城市，拥有土地储备430万平方米。
　　事实上，安徽作为中部省份之一，起家于安徽的房地产公司虽然不少，但大多本土经营、家庭管理，很少走出安徽，实现上市的则更少。
　　据悉，三巽集团曾于2019年10月17日、2020年4月27日、2020年10月27日先后3次向港交所递交招股书，但皆以失效告终。2021年4月30日，三巽再次发起上市冲击。递表两个月后，终于获批上市。7月19日，三巽集团正式登陆港交所挂牌上市，成为今年首家IPO上市的房企。
　　业绩方面，招股书显示，2018年-2020年，三巽集团实现总营收由7.23亿元增至39.46亿元，复合年增长率76.06%；归母股东净利润由2018年的0.57亿元，增6.7倍至2019年的4.42亿元，但在2019年暴涨之后，2020年净利猛降16.96%，仅为3.67亿元。
　　长江商报记者注意到，在这背后，是三巽集团面对三年销售成本增5.5倍的现实。2018-2020年，三巽集团销售成本由5.17亿元增至28.81亿元；建筑及劳工成本占比连续两年在53%以上，拿地成本占比也持续攀升至38.2%。
　　同时，三巽集团的毛利率由2018年的28.6%，增至2019年31.5%的高点，2020年又迅速降4.5个百分点至27%，低于港股内房企的毛利率均值27.8%。对于毛利率的波动，三巽集团表示，2020年毛利率下降系报告期内所交付的物业项目毛利率相对较低，且该等物业项目均拥有较高的土地收购成本。
　　此外，作为一家中小型房地产公司，其面临的压力和风险并不小。长江商报记者注意到，家族化是这家企业鲜明的标签。本次集团重组前，钱堃持有公司84%的股份，安娟持有公司8%的股份，钱堃的父亲钱冰持有公司8%的股份。
　　集团重组之后，钱堃持股比例降至79.8%，安娟和钱冰的持股比例均调整为7.6%，新加入的股东郭女士持股5%。钱堃家族的持股比例由100%降至95%，但仍居高。
　　80%项目位于安徽千亿目标尚远
　　然而实际步速却未能追赶上原定计划，从销售规模来看，仅百亿的三巽集团仅是一家小房企。据克而瑞数据显示，2018年-2020年，三巽集团的全口径销售额分别为70.1亿元、90.1亿元、102.3亿元，复合年增长率13.43%；2020年，位列行业第173位。
　　值得注意的是，虽然已立业17年，但三巽集团仍未摆脱对大本营安徽省的依赖。截至目前，三巽集团80%的项目都在安徽省内，上海地区更是无一物业开发。招股书显示，2018年~2020年，安徽省贡献的营收分别占比100%、100%及90.3%。
　　此次IPO，三巽集团募资总额为7.8375亿港元，其中60%将用作开发现有物业项目的建筑成本；其余部分用于土地收购和一般营运资金用途。
　　事实上，从其过往的财务数据来看，三巽集团亟须上市“补血”。招股书显示，2018年-2020年，三巽集团借款总额的加权平均实际利率分别为14%、12.3%及9.4%。尽管融资成本有逐年下跌的趋势，但总体而言仍旧处在高位。
　　截至2020年末，三巽集团的现金及现金等价物为22.42亿元，其中受限制存款及现金为17.84亿元，短期债项为10.78亿元，在手现金无法覆盖短期债务。
　　近三年，三巽集团资产负债率均较高。招股书显示，2018-2020年，其总负债分别为72.31亿元、124.96亿元、154.21亿元，年均复合增长率达28.72%；资产负债比率分别为140.5%、204%、135.9%。
　　截至2020年末，三巽集团的剔除预收款后的资产负债率为79.3%（＞70%），现金短债比为2.1，踩中一道红线。这意味着，上市之后，对于三巽集团的有息负债规模增长将有所制约。
　　近年来，随着房地产调控政策趋严，三条红线、两集中逐层加码，房企上市的赛道逐渐收紧。今年5月20日，港交所首次修订上市申请人主板盈利规定，将盈利规定调高60%，并于2022年1月1日开始实施。这也意味着，这些中小房企的上市门槛将再度提高，据长江商报记者不完全统计，目前在港交所排队交表的房企不下10家。
　　因此，三巽集团此次能够率先破局并获超额认购，无疑使其成为了行业所关注的焦点。有分析人士指出，在未来，类似三巽集团这样土储集中的房企仍需要加快土地拓展，尤其是全国化的项目布局，以提升自身的抗风险能力，以应对后续区域市场行情不好的可能。
 

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