囤地堪比李嘉诚&#xF

2021-07-16 23:10:07　来源: 时代财经
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本文来源：时代财经 作者：谢斯临
在上海南京西路的尽头，向东放眼望去，一片金顶之上，静安寺商圈琼楼玉宇灯火辉煌。其中，奢侈品云集的上海恒隆广场更是曾被郭敬明诩为上海市的中心。
但如果你此刻掉头回望，会发现西侧“烂尾”多年的上海协和城只有零零星星几点灯火，挤在协和城完工的一期与荒废的二期中间的那条小路——永源路甚至被当地居民形容为一条“鬼街”，一路之隔形成鲜明对比。
上世纪九十年代，南京西路地块旧改，汪世忠跟随和记黄埔、恒隆集团等一众港资地产商的步伐，带领旗下太平协和集团在此时拿下南京西路水源滨多宗地块，并在太平协和完成私有化后转手装入上市公司中国地产集团内。其宣称，他将在这里建设起一个体量超40万平方米，含括写字楼、酒店、商业、住宅多种业态的大型城市综合体。
但没人能想到，他居然比李嘉诚更能囤地。从拿地至今，近30年时光飞逝，规划中的大型综合体仅完成总建筑面积约6.25万平方米的一小块零售街区及两栋服务式公寓塔楼，而包含零售街、五星级酒店、办公楼的协和城二期却一拖再拖，时至今日仍然杂草丛生。
图片来源：公拍网
闲置多年后，政府决定出手了。2018年7月5日，静安区规划资源局根据国土局出台的《闲置土地惯例办法》作出了《闲置土地认定书》，认定中国地产集团旗下的静安寺街道7街坊8/2丘地块为闲置土地，且系企业自身原因，将依法予以查处。
两年后的2021年6月，在静安区政府及债权人的努力下，这块空置多年的“钻石地块”最终被送上司法拍卖平台，评估价35.26亿元，起拍价24.68亿元，并于7月13日晚间正式落锤成交。
但这并不意味着协和城的故事就此结束。一方面，中国地产集团仍在对闲置土地的认定结果发出异议，并指出将进行行政起诉。另一方面，将自己隐身在迷雾深处的神秘竞拍人将以何种手法对协和城地块进行处理市场仍未可知。
神秘买家出手
24.68亿元，是这块被称为“南京西路最后一块可开发土地”最终落锤的价格。
土地估价报告显示，上海市南京西路永源浜4号地块宗地面积1.98万平方米，地块综合容积率为6.6，建筑总面积为13万平方米。以此简单换算，该地块楼面价仅需1.9万元/平方米。
在寸土寸金的上海市中心，这样的低价震惊市场。贝壳找房数据显示，静安寺商圈二手房均价达10.8万元/平方米，这其中还包括大量品相极为一般的老破旧。如果是品相较好的次新房，其均价可超14万元/平方米。
市场普遍认为，协和城4号地块乏人问津原因是其所剩无几的产权年限。截至今年4月，协和城4号地块用地性质为商业办公综合用地，其中办公用地剩余土地使用年限为21.5年；商业用地土地剩余使用年限更短，只有11.5年。
保守以5年开发周期计算，等到项目实际运营时，商业部分剩下的土地年限只有6年了，办公部分也仅剩16年，严重影响其价值。
此外，上海中原地产市场分析师卢文曦也向时代财经指出，项目背后复杂的债权问题同样会让很多潜在买家止步。
2015年8月20日，为开发协和城项目，中国地产集团子公司静安协和向平安大华借款13亿元。根据合同，原定须于2018年8月31日之前还清。后被口头延期还款期限至同年10月15日。但直至2018年底，静安协和都未能偿清13亿元借款。于当年12月底，平安大华向法院提起了执行申请，要求还钱，并在3年后成功将协和城4号地块送上法拍。
与此同时，静安协和还曾为中国地产集团旗下子公司提供10亿元的抵押担保，并因这部分贷款未能如期偿还，而被强制执行。此外，静安协拖欠陆家嘴信托1.24亿元保证金、拖欠中建投信托超12亿元贷款。
协和城4号地块背后种种的不利因素，让市场上的潜在买家望而却步。唯一的竞拍人上海嘉铭鑫咨询管理有限公司（以下简称嘉铭鑫咨询）因此成功底价摘地。
公开资料显示，嘉铭鑫咨询成立于今年7月5日，其大股东为自然人杨燕，注册资本1000万，除此之外再无任何信息。市场猜测，这家刚刚成立的公司仅是一家避人眼目的壳公司，而真正的操盘手则躲在身后。
协和城近30年闲置往事
囤地坐等土地升值一直以来都是港资房企屡试不爽的“操作”。2019年，李嘉诚旗下的和记黄埔地产在重庆南岸十年前24.5亿元囤的地，转手200亿元出售的新闻就曾引发了轩然大波。
但论囤地，闲置近30年的协和城项目才是其中的“王者”。1992年，香港富豪汪世忠跟随和记黄埔、恒隆集团等一众港资地产商的步伐，带领旗下香港太平协和集团通过“土地批租”方式拿下南京西路水源滨多宗地块，并在1994年和2003年间又陆续购买了邻近的数个地块。
2003年，太平协和集团被其私有化后，于2007年更名为中国地产集团在港交所再度上市。至此，协和城项目也被装入了中国地产的初始资产包。
根据中国地产集团当时的招股书，协和城一期包括一个零售区以及两幢服务式公寓，总建筑面积约为6.25万平方米，已于2000年竣工，其中部分住宅在上市之前已经售出，剩余面积持作出租。而协和城二期将建成包括零售街、五星级酒店、办公楼等多业态综合项目，预计在2008年第四季度全部竣工。
但在这之后，中国地产集团多次更改上海协和城二期的预期竣工时间。其2010年财报指出，协和城项目预计竣工时间延长至变2013年。而2015年，公司却披露协和城项目二期拟在当年底开始动工，预计在2019年竣工后招商。但其2019年财报却又指出，该项目预计竣工时间再度被延迟。
时至今日，29年飞逝，协和城项目二期仍是一片空地，杂草丛生、无人问津。唯一变化的，是囤地近三十年来汪世忠因地价飞涨而获得巨额“纸面富贵”，协和城项目估值从2006年上市时的不到百亿港元已经翻倍至2019年的超400亿元。
虽然目前看来，这部分收益终究难以落袋为安。如若按7月14日晚间仅24.68亿元的拍卖价成交，中国地产集团所获盈余甚至难以覆盖项目这些年内所欠下的巨额债务。
对此，7月16日晚间，中国地产集团公告表示，公司认为静安区规划资源局做出的闲置土地认定应属无效。其指出，公司一直在于静安区规划资源局交涉以解决认定，并就认定合理性争议举行了听证会，目前仍未出结果。
中国地产集团强调，在听证会未有结果前进行拍卖可能会令协和城4号地块价值被严重低估。公司正在寻求法律意见，并已对此次拍卖提出异议，同时已根据建议向法院提出行政起诉。
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