万科介入机场物

万科介入机场物业与航空物管江湖争霸
近日，万物云空间科技服务股份有限公司以782.05万元入股深圳市机场物业服务有限公司61%股份，另由深圳机场(000089,股吧)航空城发展有限公司以500万元持股39%。
过去，万科物业是“好服务”的代名词。如今，注入“科技”元素的万物云，似乎正在开拓更多住宅之外的市场空间。
实际上，航空物管进入视野，一方面由于公建物业的市场空间，另一方面则因以航空物业为方向的新大正等物管企业的走红。
而就国内的航空物管而言，尽管市场规模已近250亿元，但目前仅有少数物管公司有所涉及，市场份额较小且分散程度高，因此尚处蓝海阶段。
万物云的入局，或许预示着包括航空领域的非住宅物业的市场覆盖过程正在加快。
目前，深圳机场物业董事长为何曙华、总经理为张萍。经营范围包括房产、基础设施的维护及绿化、物业管理、房屋租赁、餐饮、酒店经营管理等。
据介绍，深圳机场作为4F级民用运输机场，是中国十二大干线机场之一、中国四大航空货运中心及快件集散中心之一。
实际上，早在今年1月，深圳机场集团就宣布，与万科集团签署《战略合作框架协议》及《物业公司增资扩股协议》，将围绕空港物业服务、货运物流领域、金融和资本运作等领域开展合作，在市国资委的支持指导下，共同打造空港枢纽物业服务和国企混改标杆企业。
根据协议内容，万科集团旗下从事物业服务的万物云空间科技服务股份有限公司(原万科物业)将通过增资的方式，入股机场物业公司。
观点地产新媒体查询工商信息得知，2021年6月15日，万物云完成新增深圳机场物业61.00%入股，后者的注册资金也由500万元增至1282.05万元。
此次股权变动的完成，标志着二者的混改机制取得了实质性的进展。
而据年报披露，公司2020年营收182.04亿元，在管面积5.66亿平方米。其中，住宅物业服务收入仍占比最大55.22%、100.52亿元，其次商业物业及设施服务、智慧城市服务、社区生活服务、万物成长收入分别占比29.19%、5.44%、5.41%、4.74%。
早有市场传闻，万科或筹资20亿美元筹备物业与科技子公司IPO事宜，最快在今年年底上市。另在6月30日股东大会上，郁亮向参会股东表示，万科物业一定会上市，不过最终方案还未确定。
事实上，向数字化转型的物管企业不在少数，中海物业早在2019年就与华为等科技企业进行数字平台合作，打造智慧园区以探索建筑管理运行的技术模式。
航空物管江湖
据悉，以2017年1月承接重庆江北国际机场项目为开端，新大正至今已承接服务福州长乐、杭州萧山、北京大兴、广州白云、上海虹桥、南京禄口、青岛胶东、长沙黄花等国内19座大型国际机场项目。
开源证券报告称，考虑到航空物业均由招投标方式获取，新大正成功的“异地复制”也间接说明了市场对其航空物业领域的管理经验的认可。
值得注意的是，新大正也是目前唯一一个将航空物业列为单独业态的物管企业。
但就算对于已覆盖全国多座大型机场的新大正来说，其市占率也仅为整个航空物管市场份额的5%。
资料显示，尽管受到疫情影响，2020年我国机场仍完成旅客吞吐量8.57亿人次。其中前三位分别为，广州白云国际机场4376.8万、成都双流国际机场4074.1万、深圳宝安国际机场3791.6万人次。
戴德梁行在《大航空・新机遇》专题报告中认为，国内机场吞吐量的大幅提升带来了旅客结构的多元化细分，商旅客群的衍生需求促使机场核心区从单一的交通疏散功能向办公、酒店、商业、文化等综合功能演变，从而使得空港经济区进一步打造产、城、人协同发展的新兴航空城。
这也就意味着，航空物管在保证机场高速运转的同时，需要利用不同空间来服务不同客群的不同需求。
由于航空物管业态复杂，许多机场多倾向于承包给不同公司，因此业内航空物管公司的市场份额通常所占较小。除新大正之外，涉及航空物业领域多为国企背景公司。
2019年12月，保利物业成功中标广州白云国际机场二号航站区项目，这是其继贵阳龙洞堡国际机场项目以来的第二个国际机场项目。
不难发现，航空物管因属于公共服务物业，盈利水平有限，而且物管公司通畅只负责整个机场的其中某个片区，实际多为分散。
航空物业的高要求注定其将拥有较高的行业壁垒，先发企业将通过不断积累的经验，逐步建立口碑效应和人脉网络，进一步抢占优质项目资源。
解局 | 从局外到局内，观察和解读行业、企业与市场的真实一面。

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