公募REITs扩容在即 &#x623

国家发改委副司长韩志峰透露，涉及公募REITs相关政策的各方面正在积极努力，总体来看事情在向好的方面发展。
2021年6月21日，首批9只基础设施公募REITs产品在沪深交易所挂牌上市，标志着中国公募REITs市场正式诞生。9只REITs的总募集规模达到314亿元，全部实现溢价发行，REITs投资者的PB倍数基本位于1倍的水平，基础设施资产在首发市场上的估值处于合理水平。
数据显示，上市之后，9只产品在首周表现稳定，均实现了正的首周收益，平均收益率为2.15%，根据招募书中所披露的结果，9只REITs的资本化率均超过了（年度经营性净收入与资产估值之比）均超过了4.5%。
开展基础设施REITs试点，对推动形成市场主导的投资内生增长机制，提升资本市场服务实体经济的质效，构建投资领域新发展格局，具有重要意义。
公募基础设施REITs正是满足权益投资者投资需求，破解当下基建企业权益融资难题的钥匙，有助于建立起良性的基础设施投融资生态。以稳定运营的基础设施为底层资产发行的REITs能够适合偏好于承担较低风险、获得稳定回报的投资者。
长期以来，基建企业的经营业绩与市场和经济发展周期密切相关，在传统的工程承包模式下，基建企业能够根据工程进度获得现金流，回款周期相对可控，但项目的整体回报率较低，尽管不同基础设施类型略有差异，但项目建设的毛利率通常在8%-15%左右，中国建筑(601668,股吧)、中国交建(601800,股吧)、中国铁建(601186,股吧)基础设施建设业务的毛利率分别仅为8.5%、11.8%、7.2%。
基础设施REITs为基础设施建设企业提供了全新的经营模式选择，有利于打造轻重资产“双轮驱动”的商业模式和独特的企业核心竞争力，降低企业风险，提升企业的投资回报率。基础设施REITs能够丰富我国基建企业的融资模式，可以根据自身的经营模式选择合适的权益型平台上市或同时在多平台上市。
58安居客研究院分院长张波告诉记者，首先，从国家十四五期间鼓励的公募REITs来看，在房地产领域的运用更多还是会体现在住房租赁，以及高科技产业园区、特色产业园等方面。而交易性住宅以及商业地产并非鼓励的对象，因此总体来看对于从事房地产开发的企业来说影响有限，对偏向高科技创新类，并位于核心城市群的产业地产会有相对利好。
其次，从首批基础设施REITs来看，房地产领域存量管理变得更为重要，REITs本身会更有利于提升存量物业的管理质量，盘活存量资产，实现快速变现，提升运营管理水平，推动收益的稳定持续。
REITs是一个逆周期工具，不管是美国还是新加坡的REITs，都是在特定时刻出现的产物，我国的REITs有一个最大的特点，主要是针对地方国有企业和片区开发商雪中送炭的产物。
不过值得注意的是，9只REITs中有5只产权式REITs，覆盖的企业背后核心是发展遇到了整体融资收紧的问题，而公募基础设施REITs，主要是为了盘活国有资产，帮助其改善经营状况。