เรียนรู้ &#x

แต่ถ้าเป็นพื้นที่พาณิชยกรรมที่เป็นสีแดง ส่วนใหญ่จะเป็นพื้นที่ในเมือง ก็ค่อนข้างจะเปิดกว้างสร้างได้ตั้งแต่บ้านเดี่ยว บ้านแฝด (ถ้าหาซื้อที่ดินได้) ทาวน์เฮ้าส์ คอนโด อาคารสำนักงานสูงๆ ศูนย์การค้าขนาดใหญ่
เช่นเดียวกับที่ดินประเภทอุตสาหกรรม แม้ว่าจะเป็นพื้นที่ที่ให้สร้างโรงงาน ก็ยังสร้างบ้านได้ทุกประเภทตั้งแต่บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ คอนโด หอพัก อพาร์ตเมนต์ ก็ยังสร้างได้ไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร
นั่นคือตัวอย่างในพื้นที่กทม.ที่กำหนดไว้แบบนี้ จึงไม่แปลกที่โครงการบ้านต่างๆ จะไปเกิดขึ้นในเขตพื้นที่อุตสาหกรรม
ส่วนในจังหวัดอื่นๆ ที่มีผังเมืองบังคับใช้ ก็มีการกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินหลักเหมือนๆ กับกทม. อาจจะต่างกันตรงการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการอื่น จะมีการกำหนดให้ใช้ได้ไม่เกินร้อยละเท่าไหร่ของที่ดินแต่ละประเภทในแต่ละบริเวณ เช่นอาจจะให้ใช้ได้ไม่เกินร้อยละ 10 15 หรือ 20 เป็นต้น ซึ่งผังเมืองของกทม.ก็เคยใช้หลักเกณฑ์ดังกล่าวเหมือนกัน เพิ่งมาเปลี่ยนในผังเมืองฉบับปัจจุบันนี่เอง
การให้ใช้ประโยชน์ที่ดินในกิจการอื่นนี่แหละเป็นช่องโหว่ให้เกิดการพัฒนาหรือการใช้ประโยชน์ที่ไม่ตรงกับวัตถุประสงค์ของการใช้ประโยชน์ในที่ดินหลักเพิ่มขึ้น เช่น เป็นที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย แต่เปิดช่องไว้ให้ทำโน้นทำนี่ในกิจการอื่นได้ ไม่เกินร้อยละ 10
แต่เอาเข้าจริงๆ ก็ใช้เกินไปเกือบทั้งหมด เราจึงได้เห็นหลายๆ พื้นที่ห้ามสร้างโน้นนี่ แต่เอ๊ะทำไมถึงมีสิ่งที่ห้ามโผล่ขึ้นมาได้
กลับมาที่พื้นที่เกิดเหตุ โรงงานโฟม บนถนนกิ่งแก้ว อำเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ หลายคนสงสัยว่าทำไมมีหมู่บ้านจัดสรรไปสร้างในพื้นที่ที่เป็นโรงงานเยอะจัง ถ้าดูที่มาที่ไปหลายโรงงานสร้างมาก่อนนานแล้ว เพราะจังหวัดสมุทรปราการเป็นพื้นที่อุตสาหกรรมมานานนม เมื่อเมืองขยายตัวรวดเร็วที่อยู่อาศัยก็ขยายตัวตาม โรงงานกับบ้านเลยปนกันมั่วไปหมด
เมื่อดูผังเมืองรวมสมุทรปราการที่บังคับใช้ฉบับแรกก็คือ กฎกระทรวง ฉบับที่ 173 (พ.ศ. 2537) ออกตามความในพระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ. 2518 ก็กำหนดให้พื้นที่ตามแนวถนนกิ่งแก้วเป็นพื้นที่อุตสาหกรรม ขนาบด้วยพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง
จนถึงผังเมืองรวมสมุทรปราการฉบับปัจจุบัน พื้นที่ในโซนดังกล่าวได้เปลี่ยนการใช้ประโยชน์เป็นที่ดินพาณิชยกรรม (พ.4)ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม การอยู่อาศัย สถานที่เก็บสินค้าซึ่งใช้เป็นที่เก็บพักหรือขนถ่ายสินค้าหรือสิ่งของเพื่อประโยชน์ทางการค้าหรืออุตสาหกรรมการบริการเกี่ยวกับการขนถ่ายสินค้า หรือการขนส่งโดย นอกจากนี้ยังให้ทำโรงงานได้ในหลายประเภท ทั้งโรงงานทำยางรถ โรงงานทำกระดาษไฟเบอร์ ถุง กระสอบ ภาชนะโลหะ เป็นต้น
ดังนั้นถ้าเรารู้ว่าผังเมืองให้พื้นที่แต่ละพื้นที่ทำอะไรได้บ้าง เราก็คงจะมีความชัดเจนและพิจารณาได้มากขึ้นจากข้อมูลที่มีอยู่
บางทีถ้าเลือกได้เราก็อาจไปเลือกอยู่ในพื้นที่ที่เป็นโซนสำหรับที่อยู่อาศัย หรือถ้าอยากอยู่ในพื้นที่พาณิชย์ในเมือง เราก็อาจต้องยอมรับสภาพกับความหนาแน่น หรือวันดีคืนดีก็มีอาคารใหญ่ๆ โผล่ขึ้นมาข้างๆ บ้านเรา เพราะเรากำลังอยู่ในพื้นที่ที่ส่งเสริมให้เป็นพาณิชยกรรม หรือไม่ควรไปอยู่ในพื้นที่อุตสาหกรรม เพราะมันไม่ใช่พื้นที่ที่เหมาะแก่การอยู่อาศัย
ในทางกลับกัน มันก็เลือกอย่างที่เราต้องการทุกอย่างไม่ได้หรอก เพราะบ้านในราคาที่เราซื้อหาได้ ไปมาสะดวก มันจำเป็นต้องอยู่ตรงนั้น แม้ว่าจะมีโรงงานรายล้อมอยู่ก็ตาม ถ้าเป็นเช่นนี้ก็ต้องรับรู้ถึงความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้นได้และหาแนวทางป้องกันเอาไว้บ้าง
อย่างเช่น ถ้ามีความเสี่ยงเรื่องมลภาวะ เสียง กลิ่น ฝุ่น ควัน สารพิษ ก็ต้องมีระบบป้องกันสิ่งเหล่านี้ไม่ให้เข้าสู่ตัวบ้าน หรือป้องกันความเสี่ยงด้วยการซื้อประกันภัยเพิ่มเติม โดยดูจากประกันอัคคีภัยบ้านที่เราทำไว้ว่าคุ้มครองครอบคลุมและเพียงพอแล้วหรือยัง เพื่อความอุ่นใจยามเกิดเหตุที่ไม่คาดคิดครับ
เกี่ยวกับผู้เขียน:
วราพงษ์ ป่านแก้ว อดีตหัวหน้าข่าวอสังหาริมทรัพย์ โพสต์ทูเดย์ คลุกคลีในสนามข่าวมานานกว่า 25 ปี ปัจจุบัน เป็นผู้ก่อตั้งและบรรณาธิการข่าว thaipropertymentor.com
ข่าวที่เกี่ยวข้องในอดีต