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解局 福晟危局何解|世茂|房地产|许世坛


2021-07-02 23:37:09　来源: 观点地产新媒体
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观点地产网 去年福晟曝出债务危机后，世茂与福晟的“世纪并购案”引起满城风雨。不过今年以来却稍显沉寂，这场债务危局的纾解进展与成效如何，外界无法获悉。
　　过去半年，除了上市平台福晟国际，福晟集团层面都未有公开动态更新。直至7月2日有消息显示，福晟集团再被股权冻结，两日冻结权益数额超6亿元。
　　具体而言，7月1日，福晟集团新添两条冻结信息。其中，福州华威置业有限公司（福晟集团持股100%）被冻结权益数额为2亿元人民币；福建联丰房地产开发有限公司（福晟集团持股90%），冻结权益数额为3.6亿元人民币。
　　7月2日，福晟集团再被列为执行人，冻结股权标的企业为福晟钱隆广场（福建）商业管理有限公司，冻结权益数额为545万，执行法院为福建省福州市台江区人民法院，上述股权冻结期限均为从2021-06-30到2024-06-30。
　　观点地产新媒体查阅获悉，截至目前，福晟集团共计有股权冻结17项（不包括7月新增）；有被执行人记录3条，被执行总金额约9.5亿元，；有限制高消费记录2条，关联对象为福晟集团董事长潘伟明。
　　此外，与福建福晟有关的裁判文书共计75件，其中2021新增22件；截至目前身为被告/被上诉人的涉案金额约为2.26亿元，占案件总金额的88.30%，其中与合同纠纷案件执行、其他民事、金融借款合同纠纷占比较高。
　　值得注意的是，涉及股权转让纠纷的有5起。
　　
“纾困”与“并购”之惑
　　回看福晟这场债务危局，已有2年之久。
　　危局大致在2019年中显现，彼时福晟集团负债总额从2016年末的300多亿元涨至2019中报的 741.34亿元。其中，短期债务为443.47亿元，占总债务比例为59.82%，同期货币资金仅为72.91亿元。
　　一次兑付风波之后，破产、裁员等负面消息陆续传出。虽然福晟集团曾对此公开澄清，但没过多久，便出现了子公司股权被冻结的情况，曾经的黑马不得不卖资产回血。
　　2020年1月，福晟迎来转机。
　　许世坛与潘伟明一同现身宣布世茂与福晟的战略合作，合作涉及福晟集团地产板块的87个项目，总量超千亿元，主要由世茂海峡操盘。而会上许世坛颇有深意的强调“这是一场不存在谁收购谁的交易，而是共赢为基础1+1＞2。”
　　故事从一开始就被蒙上了一层神秘面纱，关于世茂在其中的角色定位至今未完全清晰。“合作”还是“并购”？界限无从明确，外界仅能是从各角度探析热议。
　　回溯到最开始，2019年12月，基于属地政府支持，在国有金融机构积极推介下，世茂方、福晟集团及金融机构开始接触洽商福晟集团纾困事宜。于2020年1月，世茂、福晟、东方资产、信达资产四方共同成立有限合伙企业，组成福晟纾困平台。同时，福建省也出面为福晟解困。
　　至于纾困主力是谁？过去一年，外界目光大多聚焦在世茂身上。只是后续双方合作的问题与矛盾持续上演，包括员工维权、项目延期、私募基金逾期、抢公章事件、追讨跟投款等，这让福晟债务危机的形势走向更加布满迷雾。
　　事实上，根据去年底“网传公开信”事件后，世茂曾回应：“福晟纾困平台仍以福建福晟集团有限公司经营主体，福晟集团的债务承担主体仍为福晟集团，通过对项目资产的盘活形成自身良性运转以解决债务问题。纾困平台并不对福晟集团相关债务承担法律责任。福建福晟集团既有的各类债务、项目生产资金投入等由福建福晟集团自身产生的经营效益来承担和偿还。”
　　至此可以明晰，世茂在这场“世纪并购”中，只是小股操盘的角色，实际的白衣骑士则是东方、信达。
　　从股权结构看，其中东方资产出资比例达到最高的40%，还充当了纾困基金的执行事务合伙人角色，力度最大。
　　而世茂入股比例仅有16.67%，折算进福晟集团的股权比例中仅有8.17%，因此并未有实质并购，对于承担福晟债务最多是按照股权比例承担有限责任。只不过作为平台中的地产公司，世茂承担了盘活福晟项目资产的角色，世茂系便也在福建福晟的8个董事会席位中占据了一半。
　　平台纾困整体逻辑则是，世茂和福晟合作开发项目，而AMC负责福晟不良资产包的处置，盘活不良资产后，最终以回购、第三方收购、对赌或定期分红等方式实现资本金的退出。
　　
潘氏未来
　　简而言之，还债解除危机，靠的还是福晟自己。
　　不过，曾有业内人士道出，福晟的困境在于很多土地为旧改，仍不是有效货值。
　　就阶段性成效而言，福晟纾困平台曾于去年12月底回应媒体称，自合作开展以来，各方努力化解疫情冲击，截至7月底，实现65个项目复工复产；六建集团1-6月在建项目共计263个，整体复工率96.5%；相关的突出的社会稳定问题也提供相应方案，得以阶段性缓解。
　　今年2月3日，福州市城乡建设局官网发布关于“全力推进福晟项目复工复产”的消息。
　　该消息透露，2020年，福州市建设局紧紧围绕市委、市政府的决策部署，全力推进福晟项目复工复产。截至1月18日，福州在建福晟项目已基本实现全面复工，9个在建项目已支付复工资金1.43亿元。
　　不过值得注意的是，今年2月9日，福晟仍因为违反《证券法》，收到了来自中国证监会的警示函，涉及未按规定披露债券2020年半年度报告、重大诉讼事项、重大债务逾期违约及重大资产冻结等内容。
　　如今，除纾解流动性危机以外，潘氏的未来似乎更多被寄望在福晟国际这一平台上。
　　“并购案”中福晟将绝大多数地产资产注入了世茂福晟，不过福晟集团建筑板块“福建六建集团”及上市平台“福晟国际”未注入。
　　被保留下来的福晟国际也相应做了一定调整，包括一番人事变动后，原董事会11人减少为7人，董事会中只剩下潘浩然一人为潘氏家族成员。
　　此前，有相关人士向观点地产新媒体表示，潘浩然继任二代，意欲将全部精力投入福晟国际，帮助福晟国际实现新的发展目标。
　　也有业内人士曾表示，福晟国际将注重发挥在投融资环节的优势能力，同时更加注重现金流管理和所获取资产的质量，更加注重人均效能和企业效益的长期增长，启动企业组织架构改革，精简和调整董事会的成员及分工，并考虑引进一些专业人员加盟管理层等。
　　只不过，目前福晟国际的境况在外界看来也尚不明朗。截至2020年6月末，福晟国际短期借款为41.89亿元，同比大幅增长81.82%；同期，其现金及现金等价物仅有8.02亿元，无法覆盖彼时的短期借款。
　　福晟国际在公告中亦坦言，“所得款项用于清偿本集团的未偿还借贷”，这不仅能减低其清偿到期债务所需的实时现金流入的负担，亦将降低经常性融资成本。
　　6月23日，福晟国际控股集团有限公司发布盈利预警公告，2020年预期亏损至多16亿元。
　　2020年报尚未发出，福晟国际又以7.9亿港元出售香港九龙湾物业，亏损约1.57亿元。
　　不过积极的信号是，这个过程中，福晟国际在偿还5亿元贷款后，赎回了所抵押湖南项目公司，主要资产为位于湖南长沙市开福区新港镇兴联路1号名为钱隆世家项目，于2020年12月31日余下可供出售楼面面积约为65000平方米。
　　此外，福晟国际于6月28日发布有关暂停买卖的最新状况及澄清公告表示，正与核数师编制及落实财务报表，以达成复牌指引。
　　6月29日，福晟国际公告，将于7月9日发布2020年全年业绩。
　　
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