ยาแรง ปิดแคมป์-ล็อกดาวน์ สต๊อกพร้อมอยู่-กำลังสร้างบานตะไท

ไตรมาส 3/64 สถานการณ์โควิดเข้าสู่โหมดน่าสะพรึงกลัวเป็นที่สุดสำหรับคนทำธุรกิจ
โหมโรงกันด้วยรัฐบาลออกมาตรการปิดแคมป์คนงาน 30 วัน สั่งหยุดทำงานก่อสร้างเด็ดขาด มีผลบังคับใช้ 28 มิถุนายน-27 กรกฎาคม 2564
ตามติดด้วยคำสั่งล็อกดาวน์พื้นที่สีแดงเข้ม 10 จังหวัดพร้อมกับเคอร์ฟิว ได้แก่ 6 จังหวัดโซนเมืองกรุง “กรุงเทพฯ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร นครปฐม” กับ 4 จังหวัดใต้ “สงขลา ยะลา ปัตตานี นราธิวาส”
“ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ
“ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์” ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. หลังจากได้เห็นสถิติ “หน่วยในผังโครงการที่มีการเปิดขาย” ทั่วประเทศ ณ สิ้นปี 2563
ไฮไลต์อยู่ที่หน่วยทั่วประเทศรวมกัน 510,796 หน่วย เป็นหน่วยที่ยังไม่ก่อสร้าง 142,624 หน่วย สัดส่วน 28% หมายความว่าสามารถชะลอการขาย-การก่อสร้างออกไปได้ ยังมีเวลาพลิกสถานการณ์การลงทุนได้บ้าง
ตัวเลขที่ต้องตระหนักอยู่ที่หน่วยกำลังก่อสร้างมี 182,122 หน่วย กับหน่วยสร้างเสร็จพร้อมอยู่อีก 186,050 หน่วย สัดส่วน 72% ไม่ต้องอธิบายก็เป็นที่เข้าใจตรงกันว่าเดินหน้าไปแล้ว ถอยกลับคงลำบาก มีแต่จะต้องสร้างให้เสร็จและเผชิญวิบากกรรมสถานการณ์โควิด (ดูกราฟิกประกอบ)
วิชัย วิรัตกพันธ์
Q : ไทยมีโควิดระลอก 4 หรือยัง
ผมว่าเราจะไปพูดแทนหมอก็ไม่ได้ หมอบางท่านก็ยังมีความคิดเห็นต่างกัน เอาเป็นว่าระลอก 3 ซึ่งเกิดระลอก 4 หรือยังอันนี้ก็เป็นเรื่องที่เรายังไม่พูดอย่างนั้นดีกว่า ระลอก 3 ที่โดนหนัก ๆ ผมว่าก็คงรับผลกระทบอยู่ในส่วนของคนที่ผูกพันหนี้ระยะยาว
ในส่วนผู้ซื้อคงชะลอดูสถานการณ์ ถ้ารัฐบาลมั่นใจว่าสามารถควบคุมโควิดได้จากการล็อกดาวน์ 2 สัปดาห์ อาจทำให้ความรู้สึกที่อยากจะซื้อบ้านมีมากขึ้น หลังจากนี้ไปตอนนี้ตัวเลขผู้ติดเชื้อนิวไฮทุกวัน คนก็ใจไม่ดีเหมือนกัน ถ้าเป็นคนทำงานประจำมีรายได้มั่นคงการซื้อคงไม่ขัดข้องอะไร แต่คนที่ไม่มั่นใจผลกระทบอาจชะลอออกไป สรุปคือกิจกรรมการซื้ออสังหาฯก็ยังคงมีอยู่แต่จะชะลอตัวลง
Q : สินค้าอะไรที่กระทบมากที่สุด
คอนโดมิเนียมยังคงซบเซาอยู่ แรงซื้อเพื่อการลงทุน กลุ่มลูกค้าต่างชาติหรือเก็งกำไรหายไปจากตลาด ทำให้มีผู้ต้องการซื้อคอนโดฯไม่มากเท่าไหร่ ยิ่งในยุคโควิดที่ต้องรักษาระยะห่าง social distancing ก็จะมีกลุ่มที่ชะลอดูสถานการณ์ก่อน และอาจเล็งบ้านแนวราบมากขึ้น
ถ้าดูตัวเลขเฉพาะในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ช่วงครึ่งปีหลัง 2563 คอนโดฯขายไปแค่ 16,000 หน่วย เทียบกับปี 2561 ขายได้ 40,000 หน่วย หายไปเหลือ 1 ใน 3 ส่วนแนวราบยังคงไปได้เรื่อย ๆ อย่างทาวน์เฮาส์ตัวเลขอาจตกลงบ้างแต่ไม่มากตามกำลังซื้อ บ้านเดี่ยวก็เช่นกัน
เพราะฉะนั้น ภาพรวมปี 2564 ทั้งปีก็อาจจะหนักกว่าปี 2563 เล็กน้อย ตอนนี้ก็ในช่วงที่เราสำรวจกันอีกรอบในครึ่งปีแรก 2564 ซึ่งเราก็เห็นว่าค่อนข้างหนักสำหรับครึ่งปีแรกที่ผ่านมา ส่วนครึ่งปีหลัง 2564 ถ้าสถานการณ์โควิดเป็นอย่างนี้อยู่ก็น่ากลัวว่าจะทำให้ยิ่งยากเพราะกำลังซื้อลดลง คนระมัดระวังการผูกพันหนี้ระยะยาว
Q : คอนโดฯราคาไหนเหนื่อยสุด
กลุ่มไม่เกิน 2 ล้านบาทกระทบเยอะ ถ้าเทียบครึ่งปีหลัง 2561 กับครึ่งปีหลัง 2563 ราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทหายไปเหลือ 1 ใน 4 เท่านั้นเอง ทาวน์เฮาส์ยังไปได้อยู่ กลุ่มราคา 2-5 ล้านบาทสำหรับคอนโดฯถูกกระทบอยู่เหมือนกัน ส่วนทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด บ้านเดี่ยวกระทบน้อย
สินค้าราคา 5-10 ล้านบาทไม่ถูกกระทบเท่าไหร่ โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวที่ยังคงไปได้ดีก็ไม่น่ามีความกังวลเท่าไหร่ เพราะคนซื้อก็ตั้งใจซื้ออยู่แล้ว ถึงแม้ว่าได้รับผลกระทบแต่เขามีเงินออมและมี performance ทางด้านการเงินที่ดีในการขอกู้ได้ ดังนั้น สินค้าคอนโดฯจะถูกกระทบหมดทุกระดับราคา
สินค้าแนวราบยังคงไปได้อาจเป็นเพราะคนมองในเรื่อง social distancing คนต้องการสเปซมากขึ้น เป็นปัจจัยที่ทำให้สินค้าแนวราบยังขายได้ ทำให้ผู้ประกอบการหันมาพัฒนาโครงการแนวราบมากขึ้น
ขณะเดียวกัน สินค้าแนวราบยังคงมีหน่วยเหลือขายอยู่ถึงแม้จะขายดีก็จริง เป็นสิ่งที่เราคอยเตือนอยู่เสมอว่าบ้านแนวราบไม่ใช่ว่าจะไม่โอเวอร์ซัพพลาย ก็อาจจะโอเวอร์ซัพพลายไปเช่นกัน
อันนี้ก็เป็นสิ่งที่เราแสดงความกังวล เพราะทุกคนโดยเฉพาะบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯซึ่งต้องพยายามสร้างรายได้เพื่อให้บริษัทมี performance ทางธุรกิจที่ดี ฉะนั้น ก็แปลว่าเขาเองจะต้องพลิกตลาดจากคอนโดฯที่เคยเปิดเยอะ ๆ มาทำสินค้าแนวราบมากขึ้น จึงเป็นสิ่งที่ควรระมัดระวังในยุคโควิด การ absorp ของตลาดอาจจะต่ำลง
นอกจากนี้ ดีเวลอปเปอร์หันมาทำบ้านราคาเกิน 10 ล้านบาทมากขึ้น ต้องบอกว่าตอนนี้มีซัพพลายเหลือขายมากขึ้น แต่ก็ไม่ได้มากจนน่าตกใจ สถิติช่วงปลายปี 2561 กับปลายปี 2563 บ้านเดี่ยวราคาเกิน 10 ล้านบาทเคยเหลือขาย 5,000 หน่วย ตอนนี้อยู่ที่ 6,400 หน่วย แปลว่าการที่หลาย ๆ บริษัทแข่งกันทำเหมือนกัน ทำให้ซัพพลายเพิ่มขึ้น
แต่การทำสินค้าแนวราบบริหารจัดการง่ายกว่าเยอะเลย เพราะคอนโดฯต้องสร้างเสร็จทั้งอาคารจึงจะโอนกรรมสิทธิ์ได้ แต่บ้านจัดสรรแบ่งเป็นเฟสย่อยของการก่อสร้างได้ ตรงนี้ผมคิดว่าตัวเลขที่เพิ่มขึ้นก็ไม่น่ากังวลเท่าไหร่ เพียงแต่ว่าอย่าไปทำจนเยอะจะทำให้ขายอืดลง ไม่เกิดประโยชน์อะไรเพราะไปแย่งตลาดเดียวกันหมด
แล้วบ้านเป็นสินค้าเรียลดีมานด์ซื้อแล้วอยู่นาน ต่างจากคอนโดฯที่ซื้อแล้วปล่อยเช่าได้ เราจึงเห็นบางคนซื้อคอนโดฯทีละ 2-3 ยูนิตในช่วงที่ผ่านมา แต่ตอนนี้ไม่มีแล้วเพราะที่ซื้อไว้ปล่อยเช่าก็ยังปล่อยเช่าได้ไม่ดีเท่าไหร่ เพราะคนต่างชาติเข้ามาไม่ได้ หรือคนเช่าอาจไปซื้อบ้านเเนวราบแทน ทำให้คนซื้อคอนโดฯเพื่อการลงทุนหายไป ขณะที่ยุคโควิดแบบนี้ก็ไม่ได้สร้างกำลังซื้อใหม่ ๆ ได้ง่าย อันนี้ก็คือปัญหา
Q : คอนโดฯในเมืองใกล้แหล่งงานยังไปได้ไหม
น่าจะยังคงไปได้อยู่ เพียงแต่ช่วงนี้คนต่างชาติไม่มีหรือมีน้อย คนที่ซื้อเพื่อการลงทุนมีน้อยลง แต่ถ้าอยู่ในทำเลดี ๆ ลดราคา 20-30% คนมีตังค์ก็ไปซื้อ เพราะอีกหน่อยพอทุกอย่างกลับคืนสู่ปกติราคาก็ขึ้น แต่ตอนนี้ถ้าไม่ลดราคาจะขายยาก ฉะนั้น จึงเป็นที่มาว่าทำไมคนถึงยังซื้ออยู่เพราะมันมีโปรโมชั่นดึงดูดใจ
อีกทั้งมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนองเป็นตัวช่วยให้คนตัดสินใจ คนที่พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ถ้าต้องกำเงินอีกหลายหมื่นบาทจ่ายค่าโอนเขาจะคิดหนัก รัฐออกมาตรการมาช่วยและเอกชนก็อาจช่วยออกอีกส่วนหนึ่ง เป็นปัจจัยที่ทำให้ตัดสินใจโอนง่ายขึ้น
Q : คนซื้อคอนโดฯลงทุนลดกี่เปอร์เซ็นต์
เปรียบเทียบเป็นเปอร์เซ็นต์ยาก แต่เวลาเราดูตัวเลขสัดส่วนผู้ซื้อจากการสำรวจที่ผ่านมาคนซื้อเก็งกำไรที่ไปจองแล้วปล่อยใบจองในวันจองมีไม่เกิน 5% แต่พวกที่ซื้อลงทุนมีการผ่อนดาวน์ไปเรื่อย ๆ พอถึงวันโอนถ้าไม่ได้ขายให้ใครเขารับโอนแล้วก็ผ่อนต่อไปและอาจปล่อยเช่า กลุ่มนี้มี 20% กว่า ลูกค้าต่างชาติหายไปอีก 10% กว่า รวมเป็น 40% นั่นคือลูกค้าเรียลดีมานด์ซื้ออยู่เองในตลาดคอนโดฯมี 50-60%
โฟกัสกรุงเทพฯ-ปริมณฑลที่มีคอนโดฯเยอะ ยอดขายครึ่งปีหลัง 2561 ซึ่งไม่มีมาตรการ LTV-loan to value ไม่มีโควิด ขายได้ 43,000 หน่วย ปี 2562 ที่มี LTV ขายได้ 19,000 หน่วย เพราะคนที่ซื้อเก็งกำไรหายไปส่วนหนึ่ง พอมาเจอโควิดในช่วงครึ่งปีหลัง 2563 ขายได้ 16,000 หน่วย
แปลว่าทั้งหมดนี้ถ้าเทียบดูจะเห็นว่าหายไปครึ่งหนึ่งเป็นเพราะผู้ซื้อลงทุนกับลูกค้าต่างชาติหายไป 40-50% คนที่มีกำลังซื้อและต้องการซื้อคอนโดฯเพื่ออยู่อาศัยเหลือแค่ 40% เท่านั้นเอง ในขณะเดียวกันกำลังซื้อคนไทยก็หดตัวลงด้วย
Q : ภูเก็ตแซนด์บอกซ์มีคนติดโควิด กระทบมู้ดยังไงบ้าง
จริง ๆ อสังหาฯภูเก็ตเงียบเหงาซบเซา ตอนนี้ผู้ประกอบการรอดูว่าจะสำเร็จไหม ทุกสาขาร่วมมือกันเป็นอย่างดี ก็หวังว่าจะทำให้การท่องเที่ยวทำให้ทุกอย่างกลับมา ซึ่งก็มีความเสี่ยงอยู่เยอะที่ต้องควบคุมให้ได้ ภูเก็ตเป็นเหมือนเด็กที่เพิ่งตั้งไข่ ถ้าตั้งไข่ไม่ได้ก็คงลุกขึ้นยืนและเดินไม่ได้
ถ้าด่านแรกคือด่านหินของภูเก็ต ถ้าไม่ success เมืองท่องเที่ยวอื่น ๆ จากภูเก็ตไปสมุย พังงา พื้นที่ท่องเที่ยวฝั่งอันดามันจนถึงอ่าวไทยก็คงจะยาก เพราะขนาดภูเก็ตทุ่มทรัพยากรขนาดนี้แล้วยังคอนโทรล (โควิด) ไม่ได้ มันก็ยากที่จะหวังว่าที่อื่นจะควบคุมได้ ก็เอาใจช่วยครับ อยากเห็นประเทศเราหลุดพ้นจากภาวะนี้
Q : การฉีดวัคซีนล่าช้ากระทบอสังหาฯอย่างไร
กระทบมากนะครับ ตราบใดที่เรายังไม่สามารถสร้างภูมิคุ้มกันหมู่ได้ 1.ถ้าเรายังคุมไม่ได้กิจกรรมทางเศรษฐกิจก็ยังไม่สามารถกลับมาฟื้นได้ดี กำลังซื้อ การจ้างงานช้าตามไปด้วย 2.ถ้ายังไม่มีการฉีดวัคซีนจนเกิดภูมิคุ้มกันหมู่ นักท่องเที่ยวก็ยังไม่มั่นใจเข้ามาเที่ยวประเทศเรา เศรษฐกิจยิ่งฟื้นตัวช้าขึ้นไปอีก
ผลกระทบต่ออสังหาฯก็คงมีเรื่องคนที่มีรายได้มั่นคงเริ่มซื้อที่อยู่อาศัยไปหมดแล้ว ดังนั้น กำลังซื้อที่ถูกเร่งเร้าในช่วงที่ผ่านมาก็ทำให้กำลังซื้อที่มีอยู่ในตลาดมันพร่องลงไป กำลังซื้อใหม่ ๆ ถ้าไม่เกิดก็จะทำให้ตลาดเกิดภาวะซบเซาได้ง่าย
Q : ผลกระทบล็อกดาวน์รอบนี้
ความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการทั้งบริษัทที่อยู่ในและนอกตลาดหลักทรัพย์ฯลดลง ที่หนักคือว่าบริษัทนอกตลาดความเชื่อมั่นลดลงมากเพราะเขาเองไม่มั่นใจว่าลงทุนเพิ่มหรือเปิดโปรเจ็กต์ใหม่ดีไหม ภาวะการขายในภาพรวมตลาดน่าจะชะลอตัวและหดตัวได้
ยอดขายของบริษัทรายใหญ่อาจได้เปรียบในเรื่อง branding ดึงให้คนตัดสินใจซื้อ เพราะคนซื้อในภาวะเศรษฐกิจไม่ดีเขากลัวว่าบ้านสร้างไม่เสร็จ ก็จะซื้อบริษัทที่เขามั่นใจ บริษัทรายเล็กอยู่ยากขึ้น ต้นทุนทางการเงินบริษัทใหญ่สามารถระดมทุนหลายช่องทาง ทั้งกู้แบงก์ ออกหุ้นกู้ เพิ่มทุน ฯลฯ ซึ่งต้นทุนถูก
แต่บริษัทเล็ก ๆ ทำไม่ได้ ต้องพึ่งการกู้แบงก์ซึ่งแบงก์ก็ปล่อยยากมากในปัจจุบัน ปัจจัยเหล่านี้มีผลทำให้ตลาดหดตัวแน่ ๆ ในภาพรวม
Q : ผลกระทบยอดกู้ไม่ผ่าน
ปัญหานี้ก็มีโอกาสครับ แต่ยังมีความโชคดีว่าในช่วงหลังนี้ภาคการส่งออกดีขึ้น แปลว่ามีการจ้างงาน มีรายได้จากการทำโอทีเพิ่มขึ้น เพราะการผลิตมีมากขึ้น แต่ถ้าโรงงานเกิดภาวะโควิดก็แปลว่าต่อให้มีออร์เดอร์ก็ไม่สามารถผลิตได้ รายได้ลดลง คนงานก็อาจจะถูกพักงาน
ดังนั้น การควบคุมโควิดให้ได้ในตอนนี้เป็นเรื่องสำคัญ เราต้องพึ่งพาการส่งออกเพราะอุตสาหกรรมท่องเที่ยวไปไม่ได้ แล้วอุตสาหกรรมการผลิตเพื่อการส่งออกต่าง ๆ เทรนด์เริ่มฟื้นตัวด้วย
Q : เทรนด์ Q4/64 เคยมองว่าจะเริ่มดีขึ้น ตอนนี้ต้องปรับคาดการณ์หรือไม่
เรากำลังติดตามอยู่และคิดว่าคงปรับประมาณการอีกทีหนึ่ง ขอดูสถานการณ์สักนิดหนึ่งก่อนครับ ก็หวังว่า Phuket Sandbox จะประสบความสำเร็จ หวังว่าการล็อกดาวน์รอบนี้จะทำให้ตัวเลขผู้ติดเชื้อลดลง คอนโทรลการติดเชื้อได้ดีขึ้น
ผมมองว่าเศรษฐกิจจะกลับมาเร็วและค่อย ๆ ฟื้นก็ได้ถ้าการท่องเที่ยวกลับมาได้เร็ว อย่างไรก็ตาม กรอบคาดการณ์ไม่น่าจะหลุดจาก worst case เพียงแต่เราต้องดูว่าแนวโน้มตลาดจาก base case จะกลับมาใกล้ worst case แค่ไหน
ไม่พลาดข่าวสำคัญ เจาะลึกทุกประเด็น
เพิ่มเราเป็นเพื่อนทาง @prachachat
หัวข้อข่าว:

Related Keywords

Thailand ,London ,City Of ,United Kingdom ,Connecticut ,United States ,Phuket ,Samui Phang Nga ,Income The Company ,Banka Bank It ,Alcoa David Last ,Chart Project ,Stunt Karma ,Alcoa David ,Connectionq Thailand ,Down There ,Met Alcoa David ,Phuket Province ,Samui Phang Nga Province ,Travel Land Andaman ,Gulf Thailand ,Travel Agents ,Trend Start Recovery ,தாய்லாந்து ,லண்டன் ,நகரம் ஆஃப் ,ஒன்றுபட்டது கிஂக்டம் ,கனெக்டிகட் ,ஒன்றுபட்டது மாநிலங்களில் ,ஃபூகெட் ,கீழ் அங்கே ,ஃபூகெட் மாகாணம் ,வளைகுடா தாய்லாந்து ,