北京学区房"神话"&#

2021-07-06 18:10:21　来源: 时代财经
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　　本文来源：时代财经 作者：童洁
图片来源：视觉中国
　　变幻莫测的楼市里，价格不菲的学区房是最具“魔幻”色彩的单品。往往一份令人惊艳的成绩单，学区房就可以在一夜之间暴涨几成，但仅仅一次入学政策的调整，又能瞬间将其打回原形。
　　最近，北京西城区的投资客和家长们都有些坐立不安。去年，西城区提出义务教育阶段入学实行多校划片建议，如今，多校划片正式宣布落地。新政策下，“对口入学”不再是必然，一批孩子未能如愿进入名校，而是被迫入学相邻学区。
　　这意味着，学区房与学位之间的纽带被生生扯断，学区房失去“名校入场券”的意义。对于重金购入学区房的家长们来说，这无疑是晴天霹雳，为了这张“入场券”，他们曾付出大量的精力和金钱。
　　投资客们更是懊悔不已，他们一度想要凭借学区房升值完成财富的升级。现在，多校划片已成定局，房产暴涨和财富升级的美梦恐怕也要落空了。
　　不过，即使政策摆在眼前，仍有很多家长和投资客抱着“赌徒”心态。他们认为，无论外界唱衰的声音有多大，学区房都不会走到崩盘的那一天，只要按兵不动“再等一等”，就能迎来新的转机。
　　家长豪掷千万赌运气
　　“731”，这是让所有西城区学前儿童家长感到头皮发麻的数字，根据西城区新的入学政策，以2020年7月31日为界限，在此之前购入学区房的家庭，孩子入学时可直接登记进入对口学校，“731”之后购房的家庭，入学模式改为多校划片，通过随机派位方式分配学校。
　　也就是说，购房的日期将直接决定孩子的命运。为了赶在去年7月31日之前“上车”，家长们开启抢房大战。中原地产做过一项统计，去年4月末“731”政策发布后的两周时间，西城区二手房成交数量超过1000套，日均成交数量高达71.5套。
　　向兰（化名）曾是“抢房团”中的一员，作为一名幼儿园中班孩子的母亲，她一心想让女儿进入一梯队学校，但他们一家三口户籍所在的丰台区教育资源不太理想。于是，向兰思索着要在教育强区西城区置换一套学区房，去年恰好碰到“731”政策，向兰希望能赶在最后期限之前解决房子的问题。
　　然而，从未经历过抢房的向兰把市场看得过于简单，当她还想着和房东打“心理战”的时候，中介却一次次告诉她，房子被人买走了。与此同时，向兰自住的房子迟迟未能卖出，让她在资金方面受到限制。
　　就这样，向兰的换房计划被拖到了7月31日之后。事实上，向兰的女儿要等到2022年才升小学，既然错过了“731”节点，她本可以多思考和观望一段时间，甚至可以等到今年新生入学后再做决定，但向兰等不及了，还是在去年10月完成了置换。
　　千万左右的预算，要求大两房或小三房，近15万元/平方米的单价，向兰只能购入2000年前的老公房。虽然房子老了些，但向兰很是满意，这套房子位于西城区赫赫有名的德胜学区，按照以前登记入学的模式，对口一梯队的育翔小学。
　　买到学区房的喜悦冲昏了向兰的理智，近一年来，她几乎忘了多校划片的新政策。直到最近妈妈群里激烈讨论入学情况，不少和她一样在“731”之后购入学区房的家长反映被调剂至周边学区，向兰这才真正意识到，自己可能被学区房“套”住了。
　　“周边学区也不是没有还凑合的学校，但是肯定没有办法和育翔小学比。而且，学校的梯队直接影响房价，周边差一些的学区，单价可能和德胜学区差了几万，一套房子买下来，差价就是几百万。”向兰萌生过再换学区的念头，但中介告诉她，目前她所在小区的挂牌房源单价不过15万元/平，现在出手必定不划算。
　　既然没有备选方案，那就需要赌一赌运气了。“德胜学区内的教育资源相对平均，踩‘雷’的机会小，哪怕是进了最弱的三帆附小，以后还有很大概率能直升‘牛中’三帆中学。最坏的结果是被调剂出去，如果碰上这种情况，那就是一败涂地了。”向兰说道。
　　投资客不甘离场
　　愿意“赌一把”的不只是家长，还有投资客，而投资客的“赌注”恰恰就是家长们博概率的心理。
　　齐志斌在德胜片区内从事房产经纪的工作，前几日多校划片落实的消息出来后，他就忙了起来。半个月前还笃定说着没有卖房意愿的房东，纷纷来电询问当下市场的情况，但是，只要齐志斌提出下调价格的建议，房东们就会用一句“我不着急”来回应他。
　　“反应这么迅速的房东大多是投资客。”齐志斌告诉时代财经，最近一周，房价即将暴跌的声音笼罩着西城区，投资客们蠢蠢欲动，部分入手时间较早的投资客和房东有了抛盘撤退的想法，主动下调价格，下调幅度少则10万，多则超过50万。
　　不过，在市场高位“杀”入的投资客，似乎并不心急。7月4日，张凯在社交平台写下对西城区“731”新政后房价走势的看法，他认为学区房价格暴跌不会发生，背后的逻辑非常简单，“顶级教育资源无法替代，德胜学区全区强势，升学率、本科率名列前茅，很多人会愿意用金钱来争取一个可能性。”
　　张凯在两年前成为一名学区房投资人，2019年年中，他动用所有积蓄，拿下德胜学区一套约68平方米的学区房，总价900万。张凯的孩子已经上高中，并无入学需求，他购入学区房的初衷就是为了投资。
　　按照张凯的分析，接下来的几年是新生入学高峰，学区房会变得越来越抢手，价格也会水涨船高，就算没有重大利好，每年增值100万不在话下。在他看来，与其他存在更大风险的投资产品比起来，学区房的回报更加稳定，也更具诱惑力。
　　“730”政策是一只“黑天鹅”，击破张凯每年“躺赚”百万的幻想。张凯查阅购房APP发现，目前其购入的小区挂牌均价约14.5万/平，以该价格计算，张凯名下这套房源的价值大约在986万，与其预期相差甚远。
　　这样的行情难免令人失望，但高价入局的张凯不甘就此离场，眼下，他选择不听、不看、不问。正如他在社交平台所说，“有中国式家长就有学区房，唱衰学区房的人，我等着时间打你的脸”。
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