首付100万，还剩这&

2021-07-18 00:13:18　来源: 北京房姐
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我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：星主好，已经在苏州交社保两年，老家是北方，不在苏州工作，一半为孩子毕业后去南方发展有个落脚点，一半为投资保值，新房和二手房都可以，您看适合在哪个区买房，谢谢您的解答
回答：谢谢赞赏 先提炼重点：老家北方，小孩毕业后去南方工作 从描述来看，目前在北方没有大量资产或者家业，其实除却家乡情结和地理偏好，选择哪个城市并没有太大的损失。 买房最关键的是首付资金，其次是战略上选择什么样的城市，以及最后微观上的选筹。 如果本身有200万以上的现金，那么足够买入一线标的，现在处在新一轮上涨前夕的北京是一个选择。 如果首付资金只有100万上下，北方也没有重要的工作生活，那么建议可以一步步移居南方。 买房战略上，首选优质的二线省会城市，房价足够低，不限购，贷款友好的城市。 一共两个，重庆，杭州。 考虑到工作生活，经济发展，以及房产本身的便利程度，可以优先买杭州，贷款9成的操作，对于首付资金和起步冲阶很友好。
提问：房姐您好！我是新人首问，盼回复。 【个人情况】京籍，目前朝阳双井有一套三居室，自住中；在海淀有一套老破小两居。现由于孩子上学的原因（学校已定，在海淀圆明园附近），需要搬到海淀住。为了全家住的舒服一点，打算把海淀的小两居卖掉，在学校附近通勤方便的范围内换一套三居室。 【请教房姐】算上卖掉小两居的收入，目前子弹约800。如果想在距离圆明园车程20分钟以内的范围内找的话，房姐推荐哪个小区比较好？如果需要再贷款的话，属于二套（朝阳的贷款已还清，海淀小两居还有少量贷款未还）。由于我孩子学校已经定了，再没有学区的需求了。希望找个小区适宜居住，不要太旧，交通方便。我需要自住至少10年，短期内不会出售，因此希望该房子的长期保值稳定性好一点。我看了一圈，往南的话，苏州街，黄庄，中关村那边都是因为学区而溢价特别高，三居的话很贵，看了您之前的文章，觉得没有学区需求就不应该再买进学区房了；如果往北的话，农大南路到安河桥北之间区域，也是因为中关村一小安秀分校的原因很贵；如果再往北西北旺的话，一来孩子上学有点远，二来那边离六里屯垃圾场太近，总是心有余悸。上地那边，也是因为学区而溢价太多，橡树湾太贵。我目前看的是燕清源，挨着昌平南延线地铁上清桥站，明年地铁开通后交通应该就方便了。不知房姐觉得燕清源小区如何？可以买吗？ 我也去看了当代城市家园和上林溪，当代紧挨着清河车站，担心车站人流多了以后，小区治安卫生受影响，上林溪的话，有中介说房屋质量一般，隔音差，不知真假。如果再往北到领袖硅谷，感觉孩子上学太远了。至于学清路-六道口一带，还没有去实地具体看。 特请教房姐，燕清源小区是否可以买？您觉得像我这样的情况，买哪个小区合适？求推荐。万分谢谢！
回答：当代这个小区是不错的，早年的标杆小区，还获得过鲁班奖，缺点就是离清河站有点近，隔壁上林溪也行的，没中介说的那么差，还是有性价比的，还可以看看莱圳家园，离地铁站近 交通方便。燕清源也可以入，这个小区租户偏多有点闹，不过首推还是当代和上林溪
提问：目前有200的房贷，一套在东南三环美景东方，一套在南二环，想置换一套以备孩子可以换学区上学，并离上班近一点，在西站附近上班，哪些盘比较合适
回答：不知道你总预算的情况 考虑平衡点重点看看广外那边吧，比如车站西街啥的，广外的小学还行，初中也比较均衡，属于西城中等水平吧，主要是价格还OK ，海淀可以看看翠微X里上翠微小学
提问：房姐，您好。我们二套贷款资质，手里有150万现金，总预算计划在260万左右，打算买一套一居室（90年以后）。家庭年收入较低，在30万内。目前关注了西罗园、洋桥北里、石榴园北里、华威西里、潘家园东里、双龙南里、石佛营西里、甘露园南里。请问您有什么建议呢？谢谢
回答：这个总预算能看的标的不多，这类产品涨幅类似，属于价格传导链的末端，选择上注意房龄和楼层（尽量不选顶层）即可，未来会更好出手，还可以看下 丰台板块 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场
提问：首问请指教：双井双花园一套100平方米小三居自住，小孩户口在西城月坛，卖掉老房再自筹资金可达1500左右，考虑到月坛附近老破小实在难以接受，打算换到东城新世界家园、新怡家园或西城庄胜二期、中信城、一瓶或红山世家，请问房姐有何建议？
回答：你好，东城的回迁特别多，商品房不太好找。新怡家园和新世界家园，这俩都不太受多校划片影响，而且品质不错。 中信城的业主都不是奔着学区去的，就是单纯的居住品质好，毕竟西城的次新，物业管理还这么好的不多了，很有稀缺性，宏庙那些老破小纯粹才是学区支撑的啊。而且中信城是越大的房子单价越高，这也说明大家不是为了学区，是为了居住品质 红山世家房子新，物业管理不错，缺点是周边环境太差，商住比较多。 综合考虑，优先中信城。
提问：你好！姐姐，我父母名下北京海淀马连洼，朝阳劲松各一套两居房子，本人非京户，有工居证，未婚，估计明年结婚，即将在亦庄上班，目前首头200多万，纠结中：1，是买一个两居还是卖掉父母的一个房子换一个三居，家里老人看孩子住方便？另外，在哪里买合适？2：把父母房子卖掉一个三居就要贷款很多，压力大点，请问是现在买房合适还是过几年再买一个自己名下的房子，在哪里投资加自助合适，3，女友在北四环至三环内上班，地铁10号线方便。谢谢姐姐指导
回答：1. 最好是换一个三居，不然未来你还是有换房需求，现在也是相对的低点，贷款是压力也是未来的放大收益的杠杆。 2. 看你们卖掉后的预算有多少了，兼顾投资就看望京 首开知语城、季景沁园、大西洋新城。交通便利一点就看惠新西街 罗马花园、千鹤家园
提问：房姐老师好，看了这么多，没看到您关于山西太原城市的文章，难道已经被您剔除在外了么？老公思想保守 ，只想一步步发展，先省城，再别的城市，还有也是毕竟是本省，干什么都方便。谢谢老师回答。
回答：太原，太远。 人口不是很充裕，辐射的人群购买力有限，城市的发展资源不够出彩，加上本身房价已经有一定高度。 有老人需求自住可以买，经济实力充足可以买。 而对于大多数人来说，首要的事情是先利用好手上百把万起步资金，赚到一两千万打底。 雪球还没滚起来，就被撒成雪花了，人生就成雪花了。
提问：房姐好！新人首问。之前关注您的头条号已经有大半年了，从平时的问答精选中学习到了很多关于买房选筹的知识，对于北京的主要价值板块也都有了很多了解，特别感谢房姐在公号上免费传授房产买卖的知识，为了表示支持特意付费加入知识星球会员，同时近期我也打算买房了，想说一说我的情况和想法，还请房姐指点。 基本情况：我和女朋友都是北京户口，都是SFSD，近期登记领证后买房。两人税后年收入50-60，首付预计最多350-400，因为考虑婚后要孩子，不想压力太大，准备就贷303，因此在关注总价650-700的房子，暂时不考虑学区，自住加保值。我们工作地点在北海北、朝阳门附近，重点关注房姐一直推荐的几处价值版块，实地去看了十里堡、青年路、四惠附近的主要次新商品房小区，目前有几个问题请教房姐： 1.从交通、商业配套的角度来说，青年路版块略有优势，地铁6号线我们上班都会比较方便。以我们的预算，青年路附近小区可以买珠江罗马、青年汇、华纺易城的两居室，但由于今年以来价格已经有所上涨，一些朝向和户型较好的两居价格已经超过了700，并不是都能买。国美第一城的小三居目前也能够得上，考虑到未来一两年有孩子之后家里老人要过来帮忙带孩子，三居更能满足家庭使用需求，但国美第一城的居住密度、物业环境等要比其他小区略差一些，在此情况下该以怎样的思路进行选择考虑，想听听房姐的意见。 2.关于购房时机，目前市场不太稳定，很多业主对未来房价持上涨预期，很多房源挂的价格比较高，业主并不诚心卖房，加上去年年底成交量比较大，目前市场供应略显不足，选筹范围小、价格高是当前区域的基本特点。房姐能否从历史情况帮我分析一下，青年路区域的房价波动和房源供给是否有一定的季节性特点，如果我们今年二季度买房是否是一个比较合适的时机？ 3.看了很多房子之后，发现真正南北通透的房子价格都超预算了。以国美第一城为例，由于塔楼设计本身就有角度，东南、西南向的房子哪个朝向会更好一些，另外如果只能选靠北的房子的话，东北、西北和正东、正西比起来，哪个更好一些？另外楼层的话，在选择上有哪些需要注意和避开的地方呢？ 感谢房姐的指点！
回答：1. 你是刚需首套，自住为主，先满足使用需求，看你描述，3居是正好满足你们，那其它的环境密度这些就可以往后放，国美这个盘没有问题，增值也能跟上大盘。 2. 春节后基本都有小阳春，会持续到5月左右。我的建议是没必要等最佳时机，你真到年底的淡季再出手，价格可能已经升高，踏空才是真的可怕。你们是刚需自住不要看短期涨跌，只要你能拿住5年以上，收益都不会低 3. 塔楼的特点就是户型多样，结构上容易改造，朝向：南北>南>东南\/西南>东西>东\/西>东北\/西北>北
提问：房姐你好，丈夫京籍，我非京籍，目前居住及孩子落户双榆树，房户主是孩子的太奶。我父母想用我的指标买房，预算800（可浮动），比较注重居住环境，近几年不住先出租，等父母年龄大了搬过来。准备买房后把老公和孩子的户口迁到房子上，保证第一顺位，这种1911后的第一顺位是不是比目前房户主太奶的情况入学时能好一点？目前初步考虑双榆树东里、太阳园、世纪城晨月园，请问这几个小区从学区、居住、以后租售情况对比，哪个更值得入手？或者有没有双榆树周围其他小区推荐？
回答：1. 当然是孩子的父母顺位更靠前 2. 太阳园的房子好多临S2，比较吵，另外太阳园还有回迁房，所以太阳园要挑选下。世纪城晨月园貌似回迁房，居住体验一般。排序上 太阳园>双榆树东里>世纪城晨月园。双榆树板块整体租金都还不错，差别并不大。
提问：房姐好，新人首问，北京自住房1200万，还有100万贷款（公积金贷款），想dtjyd买二套纯投资，可以长持。手头有50万现金，每月付贷款现金流4万以上，请问如何规划投资收益最大化，比如买多少钱的标的，自住房能否二抵不还贷款？根据总金额推荐的区域和楼盘，谢谢
回答：可以二抵，大概抵押出600+，700左右资金可以看下 天通苑的顶复，望京的朝庭公寓、北纬40度，首开知语城，青年路的青年汇佳园，双井的首城国际，四惠的东恒时代二期
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