多地开启二手房&#x4

同一天，成都公布第二批286个住宅小区二手房成交参考价，最高限价33006元/平方米，较首次最高参考价降低了6294元/平方米。而早在今年5月，成都提出建立二手住房成交参考价格发布机制，并且公布首批201个住宅小区。
值得注意的是，自2月以来，已有多城开启了“二手房指导价”，首个建立二手房成交参考价发布机制的城市为深圳。今年2月8日，深圳提出以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，并以住宅小区为区域网格单元，发布3595个住宅小区二手住房成交参考价格。
随后的3月2日，无锡跟进建立二手住房价格信息发布机制，对已经成交的房源信息和明显异常的挂牌价格予以下架；4月27日，宁波也提出建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制，落实交易参考价格在金融信贷等方面应用，同时加强对二手房挂牌价格的监测，及时下架挂牌价格明显异常房源。
中达证券分析人士认为，较高的二手房价格涨幅是上述城市二手房参考价机制出台的重要原因。此外，深圳、成都、宁波等地的新房市场中存在一二手房价倒挂现象，近三年均出现了部分新盘“抢房”事件，对上述城市二手房价格的管控也更有利于稳定市场预期。
从目前来看，各城市二手房参考价覆盖范围不尽相同，深圳二手住房价格参考机制覆盖全市3595个小区，覆盖范围最广。宁波覆盖范围仅包括宁波市六区。成都已发布两批住宅小区的二手房成交参考价格，涉及小区数量分别为201个和286个。
在易居企业集团CEO丁祖昱看来，在“房住不炒”之下，或有更多城市加入“二手房指导价”政策中来，尤其是一二手房价倒挂较为严重的城市，跟进的可能性更大。
据悉，7月9日，上海正式开启二手房挂牌价核验政策，提出未通过价格核验的二手房源，将无法对外发布。接下来，上海市房地产交易管理部门将以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验。对此，亿翰智库分析人士表示，鉴于深圳、成都和西安已出台二手房指导价的政策，上海也可能会跟进。
调控转向二手房，政策效果明显
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，从深圳开始，楼市调控正在转向二手房。目前很多城市二手房占据市场主导，因此调控的重心为一二手并重，甚至以二手房为主。此外，如果二手房控制不住，新房价格很难管控，因为二手房价格上涨，导致一二手价格倒挂，倒逼抢购新房，助长“打新”和投机炒作。
张大伟也认为，二手房市场已经占据了一二线城市市场的主体地位，比如在一线城市，二手房市场占据了市场成交量的80%以上，而与新建住宅相比，二手房房价管控是过去市场的空白。目前，二手房价格明显上涨的城市大多是房地产炒作氛围浓郁的区域，投资客相对聚集，所以当前对二手房价格管控有利于市场稳定。
对于此前开启二手房指导价的城市，中指研究院指数事业部高级分析师马琛表示，从这些城市的市场表现来看，二手房市场热度有所回落，特别是深圳，市场降温明显。根据中房指数系统百城价格指数，6月深圳二手房价格环比下跌0.56%，已连续三个月同比下跌。
张大伟进一步指出，调控政策效果明显，深圳等城市出现了二手房报价下调，预计在政策持续“打补丁”之下，最近房价上涨明显放缓。
在马琛看来，二手房指导价出台后，部分城市、部分银行房贷投放将以参考价格为准，若实际成交价高于参考价，则实际首付比例将有所提升，对购房者的资金提出了更高要求，在一定程度上驱动了城市二手房成交量进入下降通道。与此同时，二手房参考价一定程度上影响了购房者对房价的预期，市场观望情绪增加，导致市场成交量有所下降。
展望：更多城市或加码二手房价格管控
“二手房参考价可以控制二手房价格虚高挂牌，未来会有越来越多的城市跟进。”李宇嘉称，二手房监管很重要，如果价格信息不掌握，也难以监管。所以，很多城市正在补短板，建立市场监测平台，比如二手房参考价等。这个工作量很大、时间也会较长。
中达证券分析人士则认为，二手房价快速上涨、一二手房倒挂的现象使居民倾向于尽早释放购房需求，提升居民使用杠杆的意愿。出于对金融风险的考量，二手房参考价可能在二手房价上涨快、一二手房倒挂严重的城市落地，居民杠杆率更高的城市或将受到更大影响。
在丁祖昱看来，未来二手住宅成交量价持续火热的城市及一二手房价倒挂严重的城市，将迎来“二手房指导价”时代，并且可能会效仿深圳和成都模式，把二手房参考价与银行贷款挂钩，一系列组合拳之下力保房地产市场平稳健康发展。
“二手房市场情绪和热度会影响整个房地产市场的预期，从目前的市场情况来看，仍有部分热点城市二手房市场热度较高，价格韧性较强，所以可能会有更多城市实施关于二手房价格控制的举措，学区房或者房价上涨较快的小区都会是重点关注的对象。”马琛如是表示。
标签：
楼市
二手房
参考价
【责任编辑】张元元（PO368）
免责声明：本文仅代表作者个人观点，与凤凰网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实，对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺，请读者仅作参考，并请自行核实相关内容。