楼市变天！二套

2021-08-03 07:27:33　来源: 米筐投资
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（原标题：楼市变天！二套房贷利率逼近7% 下半年房贷会更紧么？）
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最近，大部分城市的房贷利率纷纷上调。就连一线城市中房贷利率最低的上海，也按捺不住，上调了房贷利率。首套房贷利率将从现在的4.65%上调至5.00%，二套房贷利率从5.25%上调至5.70%。
而本就利率较高的一众二线城市，银行房贷利率更是不断突破。
很多城市的商业银行，比如成都、郑州、南昌、无锡、洛阳等地，二套房房贷已经逼近7%，而惠州的个别银行，二套房房贷已经突破7%！
网红城市杭州最近几个月房贷利率也“三连跳”，中农工建等国有大行的首套房贷款利率5.9%，二套房6.0%；而商业银行的房贷利率早就超过6%！
过去很多人投资房产的目的是抗通胀，因为真实通胀率要高过房贷利率。但是，现在逻辑完全颠倒了过来，房贷利率开始超过真实通胀利率，很多人买房之后，房价多年不涨，而房贷却依旧高高在上，算了算，买房不仅没抗通胀，反而亏了大钱。
而现在，房贷利率上涨的城市依然不断增加，楼市已经变天了！投资者需要注意！
2
今年上半年，全国疫情缓和后，房地产市场恢复的很快。
这导致两大湾区的热点城市房价出现了较快上涨。
这也导致，从年初至今，居民住房信贷快速扩张。截止目前，个人住房贷款余额已经超过36万亿。
所以，为了防止个别城市的房价上涨出现全国蔓延，导致居民杠杆率的进一步攀升，银行雷霆出手。
也就有了全国房贷利率纷纷上调的一幕。
虽然国内居民部门的杠杆率在全球范围内还是较低水平，但是最近6、7年，国内居民部门杠的杆率年均增长4.4%，速度非常快。
回看历史，不管是日本80年代末的房地产泡沫大崩溃前，还是美国2008年房地产次贷危机前，有一个相同的特征，都是居民部门的杠杆率快速抬升。
日本80年代末崩溃前，居民杠杆率每年抬升3.8%，而美国2008年崩溃前，居民杠杆率每年抬升4%。两个国家最终都爆发了巨大的危机。
所以，中国是一定要杜绝国内的居民部门也出现类似的危机隐患。
3
其实，不仅仅是房贷利率上涨，更是有些地方的银行，甚至悄悄给一些二手房停止了放贷。
比如，房龄超过20年的不给贷款，房屋坐落位置在几环以外远郊的，不予贷款等等。
随着房产调控的深化，对整个房地产的预期肯定是有影响的。前期房价涨幅比较高的城市，比如深圳、广州、东莞等城市，现在已经全面转冷。
有些过去炒作痕迹明显，涨幅过大的片区，比如深圳南山区、宝安中心区，目前已经是转冷趋凉的现状。
但停贷，只会在个别热点城市局部、短期内发生。不会全国推开，否则，房地产急速崩了，谁也不会好。
4
言归正传，从年初开始，其实银行的监管态度就开始加强。
比如对消费贷、经营贷等违规入市资金加大查处力度，整顿“首付贷”、“低首付”等行为，至今，深圳炒房团“深房理”还在里面待着接受调查。
再加上头几年银保监会出台的房地产信托基金管理办法，信托违规或变相流入房地产的资金几乎归零，房企的日子是越来越难。
现在大量房企营收放缓、现金流不足、债务压力上升，在加上购房者也开始成本增加，现在不光是中小房企，就连龙头房企的营收和利润增速，都出现了负增长。
并且在去年“三道红线”下，踩线的房企公司数量很多，房企的真实负债远比我们想象的要大。
真实负债率超过70%红线的房企有接近40%，而净负债率超过了100%的水平的房企超过25%。这是比较危险的信号。
那下半年，房贷会更紧么？
前面说过，现在房贷收紧，利率上升，底层原因是央行要抑制局部城市和地区居民部门杠杆率增长过快。
而表现为银行的两道红线。从去每年12月底央行发布房地产贷款集中度管理制度以来，商业银行的房贷压降的压力总体是比较有限的。
需要调整房地产贷款占比的银行，他们的余额占到整个金融机构涉房贷款余额比例不到25%，并且主要集中在几家大中型银行。
如果平稳运行，每家银行今年少增1000-1500亿房贷，而目前，其实很多已经按进度可以实现达标了。
所以，目前的房贷已经是很严的。继续收紧，继续调高房贷利率也没必要。我们应当理性看待房贷趋严这件事。
毕竟房地产是国家经济的重要支柱，不可能一下子说抽掉，就抽掉，只能一步步部署和行动。
本文来源：米筐投资
责任编辑：
陈合群_NB12679
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