海南楼市：从"大&#x

同时，又由于独特的地理位置以及落后的工业产出水平，这片曾经的“蛮荒之地”自然而然成为了改革开放的长期试验田。
从堪比美国西部淘金潮的海南淘金热，到房地产金融泡沫全面崩溃；从国际旅游岛概念的提出，到文旅地产在这里迅速蔓延从而引发“抢房潮”；从免税店经济、国际医疗示范区等概念的崛起，到海南自贸港国家战略实施，再到拥有单独立法权、2025年全岛封关，打造全球最大自由港等一系列利好政策的宣布……
自1988年建省、成立海南经济特区至今，发生在这里的房地产、金融、外贸、旅游等等几乎所有经济活动都始终牵动着全国的眼球，不曾停歇。
闯海者，开荒者？
其中，最有名的当属宋代诗词大家苏轼，其在《自赞东坡像》中以调侃的口吻称"试问平生功业，黄州惠州崖州"，一路被贬至时人认为“天涯海角”的崖州，即现在的儋州，至今仍有东坡书院留存。
而海南真正拥有建制始于初汉。据明代《正德琼台志》记载，海南岛在秦代称为“越郡外境”，属其遥领的范围，至西汉元年（公元前110年）始设儋耳、珠崖两个郡。
直到1988年，海南建制正式升格为省，称“海南省”，简称“琼”。
彼时，正值改革开放十周年之际，中国面临如何进一步深化改革和扩大开放的问题。当时，国内已经建立了深圳、珠海、厦门和汕头个经济特区，但这四个城市管属于沿海城市经济体，而对于广大农村地区仍器探索。
因此，中央需要一块理想的试验田。
海南经济特区成立之后，最先受益的自然是省会城市海口。这个原本人口不到23万、总面积不足30平方公里的海滨小城，一跃成为中国最大经济特区的首府，也成为了全国各地淘金者的“理想国”，新中国第一批“闯海人”也由此诞生。
其中名声最响的自然是冯仑、潘石屹等“万通六君子”。
而与他一样，被裹挟着市场经济的海南春风所吸引，来自天南海北几乎是一穷二白的年轻人超过了10万，人们把这里看作10年前的深圳，或许一开始并未随身携带像“大革命”一样的创业激情，只是抱着跟冯仑同样“看一看”、“闯一闯”的态度。
那时的海南，尽管经济在快速增长，但很多地方的基础设施还不完善。“闯海人”对于当时海南的第一观感都是荒芜。但作为国家设立的第二个经济特区，这里也充满机遇，闯着闯着说不定就会在这片荒芜的土地上找到属于自己的道路，成就自己的一生。
其中功成名就的当然不只是“万通六君子”，甚至在许多真正的企业家眼里冯、潘之流都只是末流，事实上如复星集团董事长郭广昌、海马集团董事长景柱、中视集团董事长刘文军等等都崛起于这片土地。
疯狂、毁灭
由于基础过于薄弱、缺乏开发本金，海南省政府决定用广阔而不值钱的土地换取开发投资。例如洋浦半岛划出的30平方公里土地作为开发区租出，区内基建及招商全部由承包商负责。
就在开发商缺乏资金、政府急需用钱的背景下，政策也终于放开了。1991年，国务院发布《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，明确了房地产业的发展方向，1992年，海南的房地产市场开始急速膨胀。
海南本土富豪冼笃信的崛起也是在此时，开启了银行借款－四处拿地－抵押贷款－开发销售的房地产发展基础模式，一跃成为海南首富，还一度当选全国政协委员。
从1991年之前名不见经传，到1994年登上《福布斯》杂志中国富豪排行榜第三名，冼笃信只用了3年多。
而与他一样闷头赚钱的地产商，远不止冯、潘之流，多如过江之鲫。
以至于有人说，他们不能称之为开发商，只是专注于炒地皮、卖楼花的投机者。
同时，以四大商业银行为首，银行资金、国企、乡镇企业和民营企业的资本通过各种渠道源源不断涌入海南，总数不下千亿。几乎所有的开发商都成了银行的债务人，最后的风险被压在了银行身上。
但当所有人都沉浸其中无法自拔时，却忽视了整个国内的金融业和房地产业都处在刚刚起步阶段，社会生产力严重不足的经济基础，无论从哪一方面都难以支撑如此多的野心，当尝够了政策红利带来的甜头，所有都为之疯狂过后，留下的就只剩疮疤。
天涯、海角、烂尾楼
于是，以四大行为首的资本集体撤离，整个海南表面火热的房地产事业瞬间垮塌，除冯、潘、郭等少数人由于提前收到消息果断逃离，冼笃信等一大批人迅速积累的财富也开始迅速消散。
同时，各大银行和一些老牌券商如华夏证券、南方证券也损失惨重。为此，证监会不得不在2001年4月全面叫停券商直接投资。
中国的首次经济大泡沫就在这样的游戏中催生、疯狂，直至崩溃，“天涯，海角，烂尾楼”在很长一段时间成为海南的“三大景观”。
数据显示，当时全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，一度拥有全国10％的积压商品房，沉淀资金约800亿元。
这样的情况一直持续到1999年，处置积压房地产的工作才初步完成，而全部工作基本结束差不多要在2006年之后。
一位“闯海者”向观察者网回忆称，彼时的海口放眼望去全是烂尾楼，根本原因是生产力低下导致当地人购买力不足，供给远远超出需求，价格也远超人们所能承受的极限。而事实上，在暴风雨的前夕，几乎所有人都知道这种击鼓传花的炒楼游戏终究会崩盘，但没人相信倒霉事会发生在自己身上，而是想着在崩盘前多捞一笔，再多捞一笔。
同时他表示，如今的海南楼市甚至全国楼市很大程度上都在沿用当年做派，游戏规则和运作方式几乎是相同的，不同的是投资者数量足够多、资金量大，并且社会生产力能够负担得起。
有人总结道，淘金的热浪虽然引发了危机，但却促使了一大批人从中学习探索到了商业规则与边界，也是海南建省33年最值得记忆的传奇片段。从曾经的荒蛮海岛，变成如今高楼林立风景宜人改革开放前沿，海南经历过热闹，也经历过阵痛，对于一个兼具改革开放前沿和自由贸易试验使命的地方，那可能也是一段必需的旅途。
文旅地产圈地运动

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