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连续两日暴跌物业行业整体估值理性回归 ——凤凰网房产长沙

“头部物企资金雄厚，加上强劲的地产规模内生和物企市场外拓，能为企业提供强劲造血能力，业绩增速超过整体增速，优势在不断积聚。而总市值低于100亿元的成长型物企的长尾效应日益显现，收入结构单一、成长性较低的物企，受资本青睐度低。”唐卓说，目前对物业行业来说，分化非常明显，大家都愿意投大一点的企业，因为大一点的企业比较有保障。
此外，追溯物业公司上市的资本化道路来看，未来物业公司上市的资本化道路越来越窄，物业在资本市场可讲述的故事也越来越少，这在一定程度上也影响了物业公司上市后的估值。
唐卓表示，2014年至2018年上市的物业企业主要讲愿景，2018年至2019年间上市的物业企业主要讲的是运营模式，2019年至2020年上市的物业企业主打细分业态，那2021年待上市房企还可以讲什么？
“对现在上市的物企来说，要找到自己的特色也越来越难。现在上市的物企重合度比较高，资本在对数量越来越多的物企进行选择时确实比较难，在管面积2500万平方米还是2000万平方米，好像看起来都差不多，不知道该怎么投，所以估值下降是必然的。”
相比较传统的物业服务企业，主打创新业务模式的物业企业的确更能获得资本市场的青睐而得到较高估值。以7月以来上市的物管企业为例，中骏商管、朗诗绿色生活分别主打商业物业和绿色建筑的概念，二者上市首日股价涨幅分别达到8.11%和41.51%，尤其前者市盈率更是超过40倍。
随着市值分化加剧，物业行业也迎来价值回归。唐卓表示，以前物业企业一上市30倍至40倍的市盈率非常常见，更早的2018年底，永升服务的市盈率甚至达到了70倍。反观今年上市的企业，市盈率基本上在10倍至20倍。
虽然有少数物业企业凭借规模或者创新的业务模式获得了高市盈率，但总体来看，今年上市的物业企业市盈率明显回落，上市物业企业中，约七成市盈率在下降，物业行业整体估值在逐渐回归。
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【责任编辑】张元元（PO368）
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扎堆递表，中小物企追赶最后的窗口期

这也使得今年成为达不到新规盈利要求的小物企最后的窗口期。嘉和家业物业服务研究院院长唐卓告诉经济观察报，因为物业企业属于劳动密集型产业，而不是资金密集型，要瞬间涨60%的利润非常难。“上调盈利规定一定会对明年物企上市起到很大的暂缓作用。”他解释，20多家物企扎堆在今年交表，就是要赶在新规之前上市。
值得关注的是，今年7月前也成为物企上市递表的高峰期。5月，4家物企向港交所递表，6月，8家物企递表；上半年，24家物业企业递交上市申请，超过2020全年上市物企数量。
唐卓认为，2021年7月1日之前是企业交表的黄金窗口期，若错过，物企或许只能寻求在GEM（香港创业板）的IPO，甚至推迟或无法上市。
他分析，从以往企业上市的总用时看，交表至上市平均用时在130-150天不等，2021年，新上市物业企业的上市总用时有所延长。2021年7月1日前交表的企业按总用时倒推，有较大可能在2022年1月1日盈利新规前上市。“若在7月1日后交表，新交表企业要补充更新企业6月30日之前的数据，也就是2021年前半年的数据，会进一步拉长上市周期”。
除了受到新规影响，中小企业上市难度不断加大也是促使它们赶场上市的原因。北京睿信咨询董事总经理、睿观研究院院长郝炬表示，目前TOP10地产公司中只有万科和龙湖2家物业企业没上市，地产公司前30强，2/3已经上了。“从投资人的角度来讲，有更好的标的，为什么要选择小公司呢？”如果龙湖和万科这些头部企业全部完成上市，后面再上的中小型公司，除非有非常独到的特色，否则越晚上市难度只会越大，估值也会大打折扣。“这在去年市盈率上已经体现出来了。”他说。
根据中指物业研究院数据，6月22日，港股41家物业上市企业平均市值为228.74亿港元，截至当日收盘，共有15家物业服务企业总市值超过百亿港元；从市盈率来看，港股41家物业上市企业平均市盈率为32.4倍。物业行业在被资本市场看好的同时，今年上市的物业企业市盈率却在持续走低。
经济观察报注意到，在7月前半月上市的6家物业企业中，除了中骏商管的市盈率达到了45.4倍，德信服务、康桥悦生活和融信服务的市盈率均处24-26倍之间，而朗诗绿色生活和领悦服务则仅为16.38倍和15.14倍。
唐卓表示，今年上市的物业企业市盈率明显回落了。以前物业企业一上市30-40倍的市盈率非常常见，更早的2018年底，永升生活服务的市盈率甚至达到了70倍。而今年上市的企业，基本上在10~20倍之间，这与上市企业的规模有很大关系，去年上市物企在管面积7000万-8000万方的比较多，但今年上市的企业平均在管面积是2000万方，规模下降非常明显。
分化加剧
碧桂园服务超过了2500亿港元，华润也超过了1000亿港元。而尾部的10家物企市值均低于20亿港元，烨星服务、宋都服务和兴业物联的总市值均不到5亿港元，与
碧桂园服务市值的差距超过了500倍。
“头部物企资金雄厚，加上强劲的地产规模内生和物企市场外拓，能为企业提供强劲造血能力，业绩增速超过整体增速，优势在不断积聚。而总市值低于100亿元的成长型物企的长尾效应日益显现，收入结构单一、成长性较低的物企，受资本青睐度低。”唐卓说，目前对物业行业来说，分化非常明显，大家都愿意投大一点的企业，因为大一点的企业比较有保障。
除了规模带来的高增长，郝炬认为，受到资本市场关注的另一个点还在于，企业的增值服务是否能做到比较高的营收占比。“这很好理解，基础服务的空间就这么多，提高物业费又非常难。增值服务可以在在管面积不变的情况下，增加新的收入，提高每平方米的盈利能力。”他说。
不过，许多增值服务的开展也依赖于规模效应。郝炬进一步表示，比如像
越来越难

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扎堆递表中小物企追赶最后的窗口期 ——凤凰网房产成都

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扎堆递表中小物企追赶最后的窗口期 _ 东方财富网

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