中小物企上市潮

Wind金融终端数据显示，2020年以来上市的物业股中，截至7月20日收盘，华润万象生活股价报48.15港元，较发行价涨幅达到116.67%，总市值约1099亿港元，市盈率高达113.25倍。
事实上，在今年已挂牌交易的物业股中，资本市场表现较好的为星盛商业，截至20日，其上市以来的累计涨幅约为36.67%，优于中骏商管累计约12%的涨幅。业内认为这主要是由于星盛商业为纯商管标的。
星盛商业的业务包括进行轻资产商业模式输出、商业运营服务等，截至2020年末，其向53个商用物业项目提供商业运营服务，总合约面积约330万平方米，已开业建筑面积达157万平方米。
从规模来看并不大，但星盛商业的毛利率水平居于明显高位。2020年末，其毛利率高达56.3%，较2019年的51.8%上升4.5个百分点。招股书显示，其整体毛利率水平已保持在50%左右。
某地产板块券商分析师提出，星河集团旗下还有一个负责住宅物业板块的公司，名为智善生活，若与星盛商业打包，在当前节点上市，后期可能就会出现破发或交易量偏低的情况；而仅以商业板块上市，则击中了目前市场对轻资产、特色化细分领域的兴趣点。
同样打了商管牌的中骏商管，其业务就揉合了基础住宅物业与商业物业，但后者提供的收入占比快速提升，从2018年的38.4%增长至2020年的46.3%。中骏商管方面表示，未来其战略重点将放在发展商业物业管理及运营服务分部上。
不少新递表的公司也开始迎合资本市场这一兴趣点。目前已递表的物企中，明宇商服的业务重心也倾斜于商用物业，包括写字楼、酒店等，2020年在管面积占比逾7成，平均物管费为11.25元/平米/月，带动物业管理服务毛利率达36.9%。
珠江城市服务的业务重心则在城市公建服务上，2018年-2020年间，该业务提供的收入占比分别为50.4%、49.5%、47.5%，但其毛利率表现则较弱，基本在20%左右。珠江城市服务的整体毛利率在2020年末时为27.3%，低于港股上市物企约28.6%的毛利率均值。
不过，有接近某大型上市物业公司的业内人士向记者表示，在住宅、公建、商业等业态中，“住宅的钱是最难赚的”，毛利率低的同时收缴率也低，而商业物业和公建物业则表现良好。
也正是看中了商业物业的高盈利能力，今年7月份，花样年以12.6亿元的交易对价接手了绿地控股全资子公司上海绿闵100%股权。此外，花样年在未来5年将从绿地集团方面获得总计不低于2500万平方米的商业办公及综合体项目物业服务面积的管理权。
目前不少已处于行业头部的物管公司在持续扩张，覆盖更多业态、切入细分领域，贴上更多“标签”。如世茂服务通过与浙大新宇的合作，直接增加了大量学校物业项目；碧桂园服务也通过与河南兰考县政府的合作，在城市服务和产业集群领域进行拓展。
克而瑞物管统计显示，上半年，Top50物企共计新增拓展项目3142个，除住宅项目外，办公、公建项目的热度逐渐高涨，办公项目占比近30%，是上半年外拓数量最多的业态类型；公建项目占比则快速提升，2021年上半年占比已高达15.6%。
成交低迷或成常态

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