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与李嘉诚斗法的大佬，捂地29年，终于梦断_汪世忠


评论
原创
与李嘉诚斗法的大佬，捂地29年，终于梦断
2021-07-26 07:55
来源:大猫财经
原标题：与李嘉诚斗法的大佬，捂地29年，终于梦断
作者| 猫哥
1982年，“天霸表”在深圳诞生了。
那会儿手表还是个大物件，一般都是机械表，这种电子石英表最初没人认可，拿到最火的商厦去卖，人家都不愿意卖。
辛辛苦苦造出来，却没人要，
天霸表的操盘手汪世忠看不下去了。
怎么办呢？洗脑。
他在1984年推出了一则广告，一块布被撕开，露出美人面，加上那句
“挡不住的诱惑”，别说，天霸表立刻就开始流行起来，连续畅销了10多年。
就靠着这一块表，汪世忠的太平协和也进入了快速发展期，1987年成功上市。
这个案例让他看到了中国的大机会，于是他立刻加大了在内地的投资。
比如在1994年，他要在北仑投资30亿美元落地自己的协和石化项目，为了配合石化项目，既没有金融经验、也没有金融资产的协和集团还被特批了一个协和银行，真是赶上了好时候。
协和百货也开始在国内很多地方落地，干百货得有楼，干房地产也顺理成章，当然协和集团也没有辜负“协和”之名，还真有医药产业落地，后来房产、医药板块都分别上了市。
在高峰期，协和集团旗下的各类资产超过1000亿。
不过，
汪世忠最主要的业务还是房地产。
在香港，汪世忠和李嘉诚、李兆基这样的地产大佬比肩，90年代香港房地产火热的时候，
汪世忠和李嘉诚一起开发了听涛雅苑。
传说周润发就曾在听涛雅苑置业。
不过，当初听涛雅苑二期的时候，赶上了金融风暴，李超人也不得不采用
“灵活和掌握市场动向的营销策略”。
说白了就是降价。
听涛雅苑二期开盘价5181港元/平方呎，最低价可以达到4700港元/平方呎，港媒都称，这是一个“市场震撼价”，低价策略让这个项目获得了3倍的超额认购。
市场虽然不好，但李嘉诚和汪世忠都赚得盆满钵满。
后来，汪世忠更是收购了听涛雅苑项目公司CPD的全部股份，本来皆大欢喜的事儿，结果到了2005年，两个合作伙伴反目，协和把长实告了。
原因也很简单，CPD委托长实向听涛雅苑的买家追讨差价，长实追回了207万港元但一直没有向CPD付款，CPD要了3次都没给，结果汪世忠不干了。
两个亿万富豪，为了这207万分道扬镳。
汪世忠敢于这么做，主要还是因为他的地产业务已经转移到内地了。
汪世忠很早就在内地拿地了。要说眼光，不得不服。
1996年，太平协和在上海拿到了上海康城项目地块，
差不多300元/㎡的地价，销售的时候还买房送车、买房送黄金。
当时的人也没见过这么刺激的销售政策啊，项目马上就火了，有7000多人排队几天几夜，就为抢一套房，这种盛况大概也就这几年的房地产高峰期才出现过。
2003、2004年，康城都是上海的销冠项目，汪世忠靠这个项目赚翻了。
虽然上海康城至今也是上海最大的小区之一，但仍不是协和的主力，汪世忠更爱商业街，他在南京西路拿了不少地，想搞一个“上海的铜锣湾”。
90年代，南京西路旧改，太平协和通过土地批租的方式，在这里陆续拿到了不少优质地块，当时房价不过千元，地价现在看来跟不要钱一样。
汪世忠说要投资70亿，在这里建一个60万㎡的协和城，集办公、酒店、商业、住宅为一体，预计2008年完工。
一期很快完工了，但二期难产了。
2010年，公司说最晚2013年完工，结果啥进展没有。
2015年公司又说了，2019年竣工，结果还是啥进展没有。
再后来，公司又说了，将在2019-2024年竣工，现在时间过去一半了……
这是什么行为呢？
后来大家才明白，这就是捂地啊，啥后续投资没有，地价已经涨疯了，坐收渔利。
那这么多年，汪世忠就闲着吗？也不是，
他忙着折腾旗下的上市公司，分拆上市、私有化、收购、重组…..
上海的这些地块就是最重要的资产，先是在协和建设分拆上市的时候划到了新公司，后来协和建设私有化，地块也跟着协和建设回到了太平协和。
2002年，汪世忠收购了一个A股上市公司，传言这些地块会被注入新公司，股民高兴坏了，结果折腾了好几年也没结果。
2007年，汪世忠将太平协和的资产再次打包，包装成了中国地产集团在港股上市了，协和城地块依然是中国地产的核心资产。
一块地，搞活了好几个上市公司，高手吧？
除了上海，汪世忠手上还曾持有北京西单大街0.8公里、重庆解放碑商业街1公里以及天津市中心海河街1公里的多幅地块，光看地段，是不是感觉都是钱？
就拿重庆来说吧，他在解放碑附近拿了不少地，说要搞一个协和城，地块项目按约定应于2011年1月底开工，但一直进展缓慢，在公司最新的财报中，解放碑协和城“仍在兴建中”，预期的竣工时间已延后至2020-2024年。
总之就是低价拿地，少开发或者不开发，最后指望土地增值赚大钱。
但是这个套路也有个大问题——
光买地不开发，那收入从哪来呢？上市公司是需要业绩的，不开发没业绩，股价怎么维持呢？
别说，还真有办法。
香港上市公司的投资物业，可以按照周边市场的成交价格估价，并且报告期内的价格变动将计入当期利润。
啥意思呢？比如一个上市公司花一个亿买了块地，啥也不干，第二年地价涨了50%，那公司就有了50%、也就是5000万的利润可以体现在报表里。
一分钱没花，一分钱没赚，但有了5000万利润，这就是藏在报表里的秘密。
但是怎么认定地价涨了50%呢？那就需要找到有资质的评估公司，所以中国地产这些年，评估公司就换了好几家，效果显著。
比如2007年，在没有新增项目的情况下，投资物业价值从104亿港元增至203亿港元，涨幅不小。
有了地、股价能保住，那融资渠道还是很多的，借了钱再买地，再坐等地价升值，这跟印钞机差不多了。
前面说了，协和石化1994年在宁波投资时，拿了5000亩的工业用地，一共花了1.5亿，但最终项目流产了，地要转给新的投资者台塑，2005年初评大概值5亿，2006年的时候已经值10亿了。
李嘉诚、汪世忠这种捂地牟利的套路，其实利用的就是内地的善意。超期20多年没开发，早就实质性违约了，但是地也没收回，没有狠手段，这让他们看到有操作空间，以为真可以把套利游戏玩到极致。
但是吧，
汪世忠比李嘉诚差的是他没有其他产业支撑，是真缺钱。
上海康城项目，曾因1000万的维修基金，差点拿不到大产证，在重庆就更搞笑了，2015年，因为拖欠媒体的宣传费，被当地媒体在头版登出了催债广告。
2018年起，协和房地产更是被多家信托机构告上法庭，要求偿还40亿违约贷款……
慢慢的，公司缺钱全市场都知道了，公司后来的融资利率已经高达15%。
股市也不行了，靠评估做利润的把戏早被大家看穿，2007年股价6.5元，现在只剩了0.4元。
怎么破解这个危局呢？
好像只剩最后一招——卖地。
像重庆协和城拍于2009年，楼面价3170元/㎡，而如今重庆解放碑是个出地王的地段，楼面价早就涨了好几倍，至于上海的地块，早就寸土寸金了。
随便卖点，不就有钱了？
想得美！早几年把地卖了估计还能跑路，现在跑不了了，因为政府不答应。
2019年还未开工建设的协和城二期地块，被上海市静安区规划局认定为闲置地块，然后查处了。
7月13日这个地块拍卖成功，起拍价24.68亿，底价成交，与评估价的35.26亿相比，相当于打了一个七折。
实际的楼面价仅1.9万/㎡，价格便宜到难以想象，这可能超过很多人的认知。
其实，从拿地的1992年算起，这块地已经囤了29年，办公和商业的产权使用年限，只有21.5年和11.5年，如果再加上开发周期和销售周期，空间已经不大了，所以也很难卖上价格。
捂了29年，汪世忠当然不认可这样的结果，已经提出了撤销拍卖的申请，仍想争一争这块地的产权归属。
但是估计没戏，因为他违约在先，按说早该收回了，现在这个结果只能是咎由自取。
汪世忠囤的另一块地重庆协和城，也有不少市民开始质疑其建设进度以及囤地操作，希望重庆能够收回闲置土地了。
留给汪世忠的时间也不多了。
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2021-07-26 07:51:59　来源: 大猫财经
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作者| 猫哥
1982年，“天霸表”在深圳诞生了。
那会儿手表还是个大物件，一般都是机械表，这种电子石英表最初没人认可，拿到最火的商厦去卖，人家都不愿意卖。
辛辛苦苦造出来，却没人要，
天霸表的操盘手汪世忠看不下去了。
怎么办呢？洗脑。
他在1984年推出了一则广告，一块布被撕开，露出美人面，加上那句
“挡不住的诱惑”，别说，天霸表立刻就开始流行起来，连续畅销了10多年。
就靠着这一块表，汪世忠的太平协和也进入了快速发展期，1987年成功上市。
这个案例让他看到了中国的大机会，于是他立刻加大了在内地的投资。
比如在1994年，他要在北仑投资30亿美元落地自己的协和石化项目，为了配合石化项目，既没有金融经验、也没有金融资产的协和集团还被特批了一个协和银行，真是赶上了好时候。
协和百货也开始在国内很多地方落地，干百货得有楼，干房地产也顺理成章，当然协和集团也没有辜负“协和”之名，还真有医药产业落地，后来房产、医药板块都分别上了市。
在高峰期，协和集团旗下的各类资产超过1000亿元元。
不过，
汪世忠最主要的业务还是房地产。
在香港，汪世忠和李嘉诚、李兆基这样的地产大佬比肩，90年代香港房地产火热的时候，
汪世忠和李嘉诚一起开发了听涛雅苑。
传说周润发就曾在听涛雅苑置业。
不过，当初听涛雅苑二期的时候，赶上了金融风暴，李超人也不得不采用
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听涛雅苑二期开盘价5181港元/平方呎，最低价可以达到4700港元/平方呎，港媒都称，这是一个“市场震撼价”，低价策略让这个项目获得了3倍的超额认购。
市场虽然不好，但李嘉诚和汪世忠都赚得盆满钵满。
后来，汪世忠更是收购了听涛雅苑项目公司CPD的全部股份，本来皆大欢喜的事儿，结果到了2005年，两个合作伙伴反目，协和把长实告了。
原因也很简单，CPD委托长实向听涛雅苑的买家追讨差价，长实追回了207万港元但一直没有向CPD付款，CPD要了3次都没给，结果汪世忠不干了。
两个亿万富豪，为了这207万分道扬镳。
汪世忠敢于这么做，主要还是因为他的地产业务已经转移到内地了。
汪世忠很早就在内地拿地了。要说眼光，不得不服。
1996年，太平协和在上海拿到了上海康城项目地块，
差不多300元/㎡的地价，销售的时候还买房送车、买房送黄金。
当时的人也没见过这么刺激的销售政策啊，项目马上就火了，有7000多人排队几天几夜，就为抢一套房，这种盛况大概也就这几年的房地产高峰期才出现过。
2003、2004年，康城都是上海的销冠项目，汪世忠靠这个项目赚翻了。
虽然上海康城至今也是上海最大的小区之一，但仍不是协和的主力，汪世忠更爱商业街，他在南京西路拿了不少地，想搞一个“上海的铜锣湾”。
90年代，南京西路旧改，太平协和通过土地批租的方式，在这里陆续拿到了不少优质地块，当时房价不过千元，地价现在看来跟不要钱一样。
汪世忠说要投资70亿，在这里建一个60万㎡的协和城，集办公、酒店、商业、住宅为一体，预计2008年完工。
一期很快完工了，但二期难产了。
2010年，公司说最晚2013年完工，结果啥进展没有。
2015年公司又说了，2019年竣工，结果还是啥进展没有。
再后来，公司又说了，将在2019-2024年竣工，现在时间过去一半了……
这是什么行为呢？
后来大家才明白，这就是捂地啊，啥后续投资没有，地价已经涨疯了，坐收渔利。
那这么多年，汪世忠就闲着吗？也不是，
他忙着折腾旗下的上市公司，分拆上市、私有化、收购、重组…。。
上海的这些地块就是最重要的资产，先是在协和建设分拆上市的时候划到了新公司，后来协和建设私有化，地块也跟着协和建设回到了太平协和。
2002年，汪世忠收购了一个A股上市公司，传言这些地块会被注入新公司，股民高兴坏了，结果折腾了好几年也没结果。
2007年，汪世忠将太平协和的资产再次打包，包装成了中国地产集团在港股上市了，协和城地块依然是中国地产的核心资产。
一块地，搞活了好几个上市公司，高手吧？
除了上海，汪世忠手上还曾持有北京西单大街0.8公里、重庆解放碑商业街1公里以及天津市中心海河街1公里的多幅地块，光看地段，是不是感觉都是钱？
就拿重庆来说吧，他在解放碑附近拿了不少地，说要搞一个协和城，地块项目按约定应于2011年1月底开工，但一直进展缓慢，在公司最新的财报中，解放碑协和城“仍在兴建中”，预期的竣工时间已延后至2020-2024年。
总之就是低价拿地，少开发或者不开发，最后指望土地增值赚大钱。
但是这个套路也有个大问题——
光买地不开发，那收入从哪来呢？上市公司是需要业绩的，不开发没业绩，股价怎么维持呢？
别说，还真有办法。
香港上市公司的投资物业，可以按照周边市场的成交价格估价，并且报告期内的价格变动将计入当期利润。
啥意思呢？比如一个上市公司花一个亿买了块地，啥也不干，第二年地价涨了50%，那公司就有了50%、也就是5000万的利润可以体现在报表里。
一分钱没花，一分钱没赚，但有了5000万利润，这就是藏在报表里的秘密。
但是怎么认定地价涨了50%呢？那就需要找到有资质的评估公司，所以中国地产这些年，评估公司就换了好几家，效果显著。
比如2007年，在没有新增项目的情况下，投资物业价值从104亿港元增至203亿港元，涨幅不小。
有了地、股价能保住，那融资渠道还是很多的，借了钱再买地，再坐等地价升值，这跟印钞机差不多了。
前面说了，协和石化1994年在宁波投资时，拿了5000亩的工业用地，一共花了1.5亿，但最终项目流产了，地要转给新的投资者台塑，2005年初评大概值5亿，2006年的时候已经值10亿了。
李嘉诚、汪世忠这种捂地牟利的套路，其实利用的就是内地的善意。超期20多年没开发，早就实质性违约了，但是地也没收回，没有狠手段，这让他们看到有操作空间，以为真可以把套利游戏玩到极致。
但是吧，
汪世忠比李嘉诚差的是他没有其他产业支撑，是真缺钱。
上海康城项目，曾因1000万的维修基金，差点拿不到大产证，在重庆就更搞笑了，2015年，因为拖欠媒体的宣传费，被当地媒体在头版登出了催债广告。
2018年起，协和房地产更是被多家信托机构告上法庭，要求偿还40亿违约贷款……
慢慢地，公司缺钱全市场都知道了，公司后来的融资利率已经高达15%。
股市也不行了，靠评估做利润的把戏早被大家看穿，2007年股价6.5元，现在只剩了0.4元。
怎么破解这个困局呢？
好像只剩最后一招——卖地。
像重庆协和城拍于2009年，楼面价3170元/㎡，而如今重庆解放碑是个出地王的地段，楼面价早就涨了好几倍，至于上海的地块，早就寸土寸金了。
随便卖点，不就有钱了？
想得美！早几年把地卖了估计还能跑路，现在跑不了了，因为政府不答应。
2019年还未开工建设的协和城二期地块，被上海市静安区规划局认定为闲置地块，然后被查处了。
7月13日这个地块拍卖成功，起拍价24.68亿，底价成交，与评估价的35.26亿相比，相当于打了一个七折。
实际的楼面价仅1.9万/㎡，价格便宜到难以想象，这可能超过很多人的认知。
其实，从拿地的1992年算起，这块地已经囤了29年，办公和商业的产权使用年限，只有21.5年和11.5年，如果再加上开发周期和销售周期，空间已经不大了，所以也很难卖上价格。
捂了29年，汪世忠当然不认可这样的结果，已经提出了撤销拍卖的申请，仍想争一争这块地的产权归属。
但是估计没戏，因为他违约在先，按说早该收回了，现在这个结果只能是咎由自取。
汪世忠囤的另一块地重庆协和城，也有不少市民开始质疑其建设进度以及囤地操作，希望重庆能够收回闲置土地了。
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By  Segun Ayobolu
At  the beginning of the new millennium in Y2000, leading writers and editors in the stable of the defunct Concord group of newspapers were assigned to write full page discourses on who they perceived to be the most influential man or woman of the preceding millennium.
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